나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500150 [1] 인천광역시 남동구 장수동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.

교통상황

.

건물의 구조

.

이용상태

.

설비내역

.

토지의 형상 및 이용상태

.

인접 도로상태등

.

토지이용계획 및 제한상태

.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

물건 비고

- 본건 502호내 작은방에서 출입 가능한 복층 다락이 소재하는 것으로 조사되었는바, 이를 감안하여 본건에 포함하여 감정평가함(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500150 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 778-22 금강아트빌4차 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

토지지분: 22.0652㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.16㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.16㎡ (약 11.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (금강아트빌4차)

건축연도: 2008년 (준공일 2009.03.26)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층

전유부 면적: 38.16㎡ (502호)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 본건 502호내 작은방에서 출입 가능한 복층 다락이 소재하는 것으로 조사되었는바, 이를 감안하여 본건에 포함하여 감정평가함(감정서 참조).

2. 입지조건

2.1. 교통상황

해당 물건지 인근에는 장수동(장수사거리) 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 인천 2호선 인천대공원역 또한 인근에 위치하여 지하철 이용도 가능합니다.

2.2. 주위 환경

물건지는 인천 남동구 장수동에 위치하며, 인근에는 인천대공원이 있어 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 인천대공원 내에는 캠핑장, 수목원, 어린이 동물원, 체육 시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천시에는 하수처리장, 쓰레기 소각장 등 과거 혐오시설로 인식되었던 곳들이 친환경 시설이나 체육시설로 탈바꿈하여 주민 편의 공간으로 활용되는 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 28일 접수된 안산세무서장의 압류(갑11)입니다. 이보다 선순위 권리인 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑9), 주택임차권(을5) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 5번의 주택임차권은 말소 예정으로, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박수연)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-06-22

* 대항력: 없음

* 비고:

주택도시보증공사가 임차인으로 조사되었으며, 보증금 95,000,000원입니다. 그러나 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

최근(2026년 3월) 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 남동구 장수동 779-17, 휴그린 (2017년 건축): 전용면적 71.18㎡, 3층, 240,000,000원 (약 337만원/㎡, 약 1,114만원/평)

* 인천 남동구 장수동 777-1, 락하우스A동 (2011년 건축): 전용면적 73.23㎡, 5층, 280,000,000원 (약 382만원/㎡, 약 1,263만원/평)

* 인천 남동구 장수동 788-14, 도담빌리지 (2018년 건축): 전용면적 55.093㎡, 3층, 161,280,000원 (약 292만원/㎡, 약 967만원/평)

4.2. 본건 시세 분석

본건의 건물면적은 38.16㎡ (약 11.55평)입니다. 위 주변 실거래가를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 3.3㎡당 약 967만원에서 1,263만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 예상 시세 범위는 약 111,700,000원에서 145,900,000원으로 추정됩니다. 본건 감정가 108,000,000원은 이 범위 내에 있으며, 비교적 보수적인 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인천대공원역(인천 2호선)과 다수의 버스 노선이 운행하는 장수동(장수사거리) 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

남동구는 전반적으로 학교 수가 많은 편이며, 주변 교육 환경은 지속적으로 개선되고 있는 추세입니다. 구체적인 통학 가능 거리에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 편의 및 녹지 시설

물건지 인근의 인천대공원은 넓은 녹지 공간과 함께 다양한 체육 시설, 산책로, 캠핑장, 수목원, 어린이 동물원 등을 갖추고 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 공원 내에는 유모차 및 휠체어 대여, 수유실, 기저귀 교환대 등 편의 시설이 마련되어 있어 가족 단위 이용객에게 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복층 다락

본건 502호 내 작은방에서 출입 가능한 복층 다락이 감정평가에 포함되었습니다. 이는 등기부상 면적 외의 추가 공간으로, 향후 불법 건축물 여부 확인 및 원상복구 요구 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 주택도시보증공사와의 계약 진행 시 특정 조건이나 절차에 변동이 있음을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 95,000,000원에 대한 권리가 있었습니다. 비록 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수 조건 변경 내용과 연계하여 임차인과의 관계 및 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 38.16㎡(약 11.55평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주변의 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가 108,000,000원은 시세 범위 내에서 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 특히 인천대공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 감정평가에 포함된 복층 다락과 HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

* 인천대공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 여가 생활이 가능합니다.

* 면적 대비 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있습니다.

* 다락방을 통한 추가적인 공간 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 주변 시세 범위 (3.3㎡당 967만원 ~ 1,263만원): 약 111,700,000원 ~ 145,900,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적으로 판단했을 때, 본건은 감정가 108,000,000원이 시세 하단에 위치하고 있으며, 권리상 인수되는 부분이 없어 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 다락방 및 HUG 인수조건 변경 리스크를 감안하여 1차 입찰 시에는 감정가를 기준점으로 하되, 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 유찰 시에는 시세 범위 내에서 경쟁력을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.