나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60036 [1] 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 '금촌역'이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.12.21) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동69 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임, 금촌동71-2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경60036 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 113,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층702호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 토지지분: 6.353㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

* 건물지분: 18.214㎡ (약 5.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 파주 금촌 에이스큐브

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용승인일: 2020년 12월 21일

* 층수: 지하 2층, 지상 10층 중 제7층 제702호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 경의중앙선 '금촌역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

* 건축법상 도로에 일부 포함됩니다.

2.4. 도로 상태

* 본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 7월 20일자 서민금융진흥원의 가압류(채권액 금5,170,224원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2020년 12월 29일, 주식회사 가인행복

* 소유권이전: 2021년 3월 19일, 김준 (매매)

* 가압류: 2022년 7월 20일, 서민금융진흥원 (금5,170,224원) - 말소기준권리

* 압류: 2023년 2월 27일, 국민건강보험공단

* 강제경매: 2026년 1월 8일, 이성주 (채권액 129,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 22일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 인수 및 소멸

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 소멸될 예정입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 이 는 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 그 실체와 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 금촌초등학교 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역 상권입니다.

* 도시형생활주택이 밀집해 있는 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 (다세대 주택 기준)

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택-원룸형'과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 2026년 7월 25일 거래 (71.84㎡): 180,000,000원 (평당 약 8,290,000원)

* 2026년 7월 7일 거래 (66.705㎡): 135,000,000원 (평당 약 6,680,000원)

* 2026년 7월 1일 거래 (51.38㎡): 140,000,000원 (평당 약 9,030,000원)

* 본건 건물면적 18.21㎡ (5.51평)을 기준으로 평당 단가를 추정하면, 유사 면적의 다세대 주택 시세는 약 37,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 교육: 금촌초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 경의중앙선 금촌역 이용이 가능하며, 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 생활: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

* 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 존재

* 임차인 이 는 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

* 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

* 임차인이 채권자(이성주)와 동일인일 경우, 법적 관계가 복잡해질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 보증금이 0원이라는 점을 고려하더라도, 금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 요구됩니다.

6.2. 소형 면적

* 전용면적 18.21㎡ (약 5.51평)은 주거 공간이 매우 협소하여, 실거주 목적이거나 투자 시 임대 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다. (실질적인 영향은 적을 수 있으나 참고사항입니다.)

6.4. 유해/혐오시설

* 주변 지역에 유해 또는 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 금촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축입니다.

* 금촌역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 편의시설이 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재이며, 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 과정의 불확실성을 높입니다.

* 소형 면적(약 5.51평)은 투자 또는 실거주 시 수요층을 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 금촌역 역세권으로 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

* 소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 비용 (단, 리스크 고려 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 정보와 본건 '도시형생활주택-원룸형'은 면적 및 구조에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 주변 다세대 주택의 평당 시세를 약 670만원 ~ 900만원으로 볼 때, 본건의 건물 면적 18.21㎡ (5.51평)을 기준으로 단순 환산 시 약 37,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 감정가(113,000,000원)와 최저 입찰가가 이 추정치보다 상당히 높을 것으로 예상되므로, 현재로서는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있습니다.

9.2. 리스크 고려 및 권리 인수 비용

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 대항력있는 임차인의 존재는 명도 비용 발생 가능성을 시사합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

* 대항력있는 임차인이라는 중대한 리스크와, 감정가 대비 시장 가치 추정치의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 이 범위는 임차인 리스크를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 명도 과정에서의 변수, 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.