나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60054 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 317-8 루시아빌 212동 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 서측 인근데 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상4층 루시아빌 212동 제402호로서, (사용승인일 : 2015.09.11.) 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(대원지구(09.2.6)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(10.10.13 변경))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김진평)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60054 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 317-8 루시아빌 212동 402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년 9월 11일 (사용승인일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 55.90㎡ (약 16.9평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.1평)

감정가: 167,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 정보

인근에 마을회관 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이합니다. 반경 1~2km 내에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 다수의 상업 시설이 위치하고 있습니다. 주변 지도상 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 군사시설 보호구역 지정으로 인한 영향은 잠재적으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 2일에 접수된 오산시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 김진평)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 27일

* 확정일자: 2021년 1월 5일

* 배당신고일자: 2023년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 2월 27일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (2016-06-13)

* 주택임차권 (김진평, 144,000,000원, 2023-02-28 말소 예정)

* 소유권 이전 (2021-02-23)

* 압류 (오산시, 2021-08-02, 말소기준권리)

* 압류 (파주시, 2025-07-08, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 144,000,000원, 2026-01-09, 말소)

등기부채권 총액: 144,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

본건은 2015년 9월 사용승인된 루시아빌 212동 402호로, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일 단지(루시아빌) 내 211동 (전용면적 49.86㎡)이 2026년 2월 107,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물 면적과 동일하며, 건축 연도도 2015년으로 같습니다.

감정가 167,000,000원은 해당 실거래가(107,000,000원) 대비 약 6,000만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

다른 주변 다세대주택의 시세는 연식 및 규모에 따라 차이가 있으나, 비교적 최근에 거래된 루체하우스(2023년식, 61.88㎡)는 350,000,000원, 동문모닝빌(2003년식, 59.31㎡)은 100,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 감정가 대비 시세 현황

본건의 감정가는 167,000,000원이지만, 가장 유사한 조건의 실거래가는 107,000,000원으로 약 36%의 괴리가 있습니다. 이는 시세 대비 고평가되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 음식점 등 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가가 동일 단지 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 고가 낙찰 시 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 소재지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 군사시설 보호구역은 지역 내 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인이나 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 재매각 시 해당 규정 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 조리읍 대원리 소재 루시아빌 212동 402호로, 2015년에 준공된 다세대주택입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 김진평은 HUG와 인수조건 변경 확약서를 제출하여 대항력을 포기하였으므로, 보증금 미회수 위험이 낙찰자에게 전가되지 않습니다.

주변 환경은 보통 수준의 주거 단지이며, 교통 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 감정가(167,000,000원)와 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래가(107,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재한다는 점입니다. 이는 시세 대비 고평가 가능성을 보여주므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 희소성 있는 경매 물건입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세로 인해 적정 입찰 시 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(107,000,000원)를 기준으로, 보수적으로 접근하여 시세차익을 고려할 때 118,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 다만, 최종 입찰가는 본 물건의 현재 가치 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.