나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6342 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 지1층비121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지금 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 본건 일대는 공장, 근린생활시설, 아파트 등 주거용부동산 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상10층 건 중 제지1층 제비121호로써, 외벽 : 복합판넬 및 페어글래스 마감 등 내벽 : 페인트 마감 및 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현장조사일 당시 사무실로 이용중임. 건축물 대장 상 용도는 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))임.

설비내역

본건 건물에 기본적인 위생설비, 전기설비, 냉방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공업용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 동측 및 남측으로, 그 상태가 양호한 폭 12M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경6342 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 지1층비121호

1.3. 용도

근린상가 (건축물대장 상: 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점)))

1.4. 감정가

274,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지 면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

* 토지 지분: 11.8651㎡ (약 3.59평)

* 건물 면적: 41.80㎡ (약 12.64평)

* 건물 지분: 41.8㎡ (약 12.64평)

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자

국OOO

1.8. 건물 준공일

2022년 08월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 본건 일대는 공장, 근린생활시설, 아파트 등 주거용 부동산 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공업용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

2.4. 도로 및 개발 계획

본건은 북측, 동측 및 남측으로, 그 상태가 양호한 폭 12M 내외의 도로 등이 소재함. 또한, 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m), 공공주택지구(고산지구) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김경욱 (2023-04-26)

* 근저당 (국민은행): 156,000,000원 (2023-04-26) - 말소기준권리

* 근저당 (평택세무서장): 172,912,050원 (2023-11-02)

* 압류 (의정부시): (2025-03-05)

* 임의경매개시결정 (국민은행): 133,735,804원 (2025-12-31)

3.2. 채권 총액

328,912,050원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사보담메이드대표이사성주연 (보담메이드 대표이사 성 )

* 보증금: 0원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자):

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당(2023-04-26)보다 늦게 설정된 모든 권리는 경매 완료 시 소멸됩니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 공장, 근린생활시설, 아파트 등 다양한 용도의 부동산이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

4.2. 현재 이용 상태 및 용도

현장 조사 당시 사무실로 이용 중이나, 건축물대장 상 용도는 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))으로 등재되어 있습니다.

4.3. 향후 전망

지식산업센터 내 상가로서, 주변의 주거 단지 및 개발 계획(고산지구 등)에 따른 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 지역 경제 활성화와 함께 상권의 지속적인 성장이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 지역 상권 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 배후 수요가 탄탄하며, 공장 및 상업 시설과의 혼재로 인해 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산 유동화 과정 및 관련 법규에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

6.2. 용도 및 이용 현황의 차이

건축물대장 상 용도(공장/소매점)와 실제 이용 용도(사무실)가 상이한 점은 향후 업종 변경 시 확인이 필요하며, 관련 법규 적용에 따라 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동에 따라 공실 발생 위험, 임대료 하락 가능성 등의 시장 리스크에 노출될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락동 소재 지식산업센터 내 근린상가로, 명확한 권리 관계와 인수 부담 없는 조건으로 경매에 나왔습니다. 주변 환경 및 교통 편의성이 보통 수준이며, 지역 개발 계획과 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도의 차이점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 무인수 부담: 임차인과의 관계에서 인수할 보증금이 없어 추가적인 재정적 부담이 없습니다.

* 지식산업센터 내 상가: 안정적인 고정 수요를 기반으로 한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 및 공공주택지구 지정 등 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 274,000,000원

* 총 채권액: 328,912,050원

* 본건의 현재 시장 가치 및 유사 물건의 거래 사례 분석

* 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 산출

* 경쟁 입찰 상황, 명도 비용, 세금 등 제반 비용 고려

구체적인 예상 입찰가는 심도 있는 시장 조사와 본건의 수익성 분석을 통해 개인의 투자 목표에 맞게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.