나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60045 [1] 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체5 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "동패중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택-다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

동패동 14-6번지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), 동패동 14-8, 14-17번지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택),

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60045 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체5 105동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 73.98㎡ (약 22.38평)

건물면적: 66.56㎡ (약 20.14평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 동패동 소재 "동패중학교" 남동측 근거리에 위치.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 무난한 주거 환경을 형성하고 있음.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-11-22)

매각 후 소멸되는 권리: 을2 근저당권 이하 모든 권리(갑9 임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없음. 등기부상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

특이사항: 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

등기부상 채무 총액: 약 251,254,508원 (근저당, 가압류, 압류 등)

1.3. 상권분석

본건은 파주시 동패동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, "동패중학교" 인접으로 지역 커뮤니티의 중심이 될 수 있는 입지입니다.

최근 실거래 사례 (2026년 5월 기준)를 살펴보면, 인근 유사 면적의 다세대주택 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 한일리치타운 56.65㎡ (17.14평): 190,000,000원

* 더테라스 66.035㎡ (19.98평): 208,000,000원

* 아크리움빌 53.35㎡ (16.14평): 183,000,000원

이는 본건과 유사한 면적의 주택들이 약 183,000,000원에서 208,000,000원 선에서 거래되고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건축 연도: 본 건물(피렌체 Ⅴ, 105동)은 2017년 준공된 것으로 파악됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 본건은 지상 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: "동패중학교"가 인접해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 미상: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있지만, 실제 거주자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등 점유 관계를 반드시 현장에서 명확히 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 282,000,000원이나, 최근 실거래가는 208,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 파악됩니다. 이는 입찰가 산정 시 신중을 요하며, 재매각이나 명도 과정에서의 추가적인 어려움 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획: 본 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2026년 8월 25일까지). 이는 특정 매수자(예: 외국인) 또는 특정 주택 유형의 거래에 제한을 줄 수 있으므로, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보상 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 언급은 없습니다. 그러나 최종 입찰 전, 반드시 현장 답사를 통해 인근 지역의 환경을 직접 확인하고 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가보다 높게 책정된 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 임차인 현황이 미상인 점 또한 철저한 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 핵심 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 등 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 건물이 신축에 가까워 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 면적 66.035㎡ 기준): 208,000,000원

본건 건물 면적 66.56㎡ (약 20.14평) 기준, 최근 거래 사례들의 평당 평균 가격(약 10,944,480원/평)을 적용 시 예상 가치: 약 220,355,000원

주변 시세 및 감정가와의 괴리, 임차인 미상 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 입찰가 범위는 약 205,000,000원에서 225,000,000원 수준으로 판단됩니다.

보수적이고 안정적인 접근을 고려하여, 215,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

이 금액은 '인수 보증금'을 제외한 순수 낙찰가 기준이며, 실제 입찰 결정 전 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 법률 전문가의 검토를 거치시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.