나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6387 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1355 노원센트럴푸르지오 102동 22층2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 '신상계초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 대단지의 아파트, 주상용건물, 단독 및 다가구주택, 중·소규모의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통정도임.

교통상황

대상토지까지 차량의 진·출입은 자유롭고 인근에 대중교통 수단인 시내버스정류장 및 지하철(상계역,4호선)이 인근에 위치하고 있어 일반적인 대중교통 이용편의는 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제102동 제22층 제2203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트, 하단 부분은 석재붙임 마감등, 창 호 : 하이새시 창호 마감등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 실외기실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비 되어있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(공동주택(아파트))로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며 인접된 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시재생과에 문의), 대로3류(폭 25m~30m)(2018-08-23)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(자세한사항은별도확인:주택사업과)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26~2026. 8. 25),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6387 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1355 노원센트럴푸르지오 102동 22층 2203호

용도: 아파트

감정가: 545,000,000원

토지면적: 43.69㎡ (약 13.22평)

토지 지분: 21.8446㎡ (약 6.61평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물 지분: 42.4995㎡ (약 12.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

단지 정보:

* 총 대지면적: 27,603.9㎡ (약 8,350.31평)

* 총 세대수: 810세대

* 총 주차대수: 962대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 28층 건물

* 사용승인일: 2014년 5월 13일 (건축물대장), 2021년 2월 22일 (실제 사용승인)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 재정비촉진지구.

주의사항: 지분매각 건으로 공유자의 우선매수신고 제한 있음 (1회에 한하여 허용).

아파트의 전용면적은 85.00㎡ (약 25.71평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 '신상계초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대단지 아파트, 주상용 건물, 단독 및 다가구 주택, 중소규모 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

* 차량의 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 4호선 상계역이 위치하여 일반적인 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구에 속합니다.

* 대로, 중로 등 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 공익용산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31).

1.2. 권리분석

매각 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO (경매 신청 채권자)

총 채권액: 약 1,040,155,615원 (등기부채권총액 기준)

주요 권리 내역:

* 을구 2번: 근저당 (조병옥, 400,000,000원) - 본 경매의 근거가 된 권리일 가능성이 높습니다.

* 갑구 3번: 임의경매 (조병옥, 400,000,000원) - 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기입니다.

* 기타 권리: 갑구 2번 가압류 (조문경), 갑구 4번 압류 (김포세무서장)는 말소되었습니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다 (단, 공시되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 현장 조사 시 점유자 및 임차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 보증금 등 인수 여부가 없다고 명시되어 있으나, 관련 내용을 간과해서는 안 됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권:

* 물건이 속한 노원센트럴푸르지오 단지 내 및 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포합니다.

* 신상계초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 있습니다.

* 4호선 상계역을 중심으로 형성된 상업지역 이용이 편리합니다.

업종 분포: 주로 아파트 단지 상가, 편의점, 식당, 학원, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 신상계초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 4호선 상계역, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설, 마트, 병원 등 이용이 용이합니다.

주거환경: 대단지 아파트 단지로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

* 본 건은 토지 및 건물 지분만 매각되는 건으로, 전체 소유권 취득이 아닙니다.

* 다른 공유자와의 관계, 협의, 재산권 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 명도 시 기존 공유자들의 협조가 원활하지 않을 경우 법적 절차 등이 추가될 수 있습니다.

공유자 우선매수:

* 다른 공유자가 낙찰가의 1순위로 매수할 수 있는 권리(우선매수권)가 있습니다.

* 본 건은 1회에 한하여 우선매수가 허용되므로, 이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

정비구역 및 재정비촉진지구:

* 향후 재개발 또는 재건축 사업 추진 가능성이 있으나, 사업 추진 여부, 시기, 방식 등이 불확실합니다.

* 사업이 장기간 지연되거나 무산될 경우 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래허가구역:

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수자에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 확인 필요)

임대차 관계 미확인:

* 임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 차임은 어떻게 되는지에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 비록 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 파악이 중요합니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 현저한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 노원구 상계동에 위치한 노원센트럴푸르지오 아파트의 지분 경매 건입니다.

대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의 시설과 교통 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, '지분 매각' 및 '공유자 우선매수'라는 고유한 특성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행의 불확실성도 존재합니다.

임대차 관계 미상이라는 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자포인트

대단지 신축급 아파트 단지 내 지분 취득 기회: 검증된 입지의 아파트 지분을 상대적으로 저렴하게 확보할 수 있습니다.

재정비촉진지구 포함: 향후 정비 사업을 통한 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

역세권 입지: 4호선 상계역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호합니다.

초등학교 인접: 자녀 교육 환경이 우수하여 실수요자 선호도가 높습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분(약 50%) 매각 건입니다.

전체 감정가 545,000,000원을 기준으로, 지분 비율(약 50%)을 고려할 때 1차적인 참고 가격은 약 272,500,000원 수준입니다.

다만, 공유자 우선매수 가능성, 명도 난이도, 현장 조사 결과, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 본 건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 사업 진행 상황에 따라 가치 변동성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 본 감정가의 50% ~ 65% 수준인 약 2억 7천만 원 ~ 3억 5천만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사 및 추가 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.