나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70046 [1] 경기도 의정부시 신곡동 353-43 서해아파트 103동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "발곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 그 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 23층 중 2층 206호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내역 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(현관, 침실3, 욕실2, 주방 및 식당, 거실 등)로 이용중임.

설비내역

본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 소화전 및 승강기 설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내의 포장도로가 서측 및 남동측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

353-43번지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-12-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-05)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 357번지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-12-05)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-05)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(발곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70046 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상상인저축은행

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 의정부시 신곡동 353-43 서해아파트 103동 2층 206호

아파트명: 신곡서해아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 23층 중 2층

사용승인일: 1998년 7월 31일 (건축 후 약 28년 경과)

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7 평)

건물지분: 84.93㎡

토지면적: 0.00㎡ (본건은 집합건물이므로 토지 소유권이 건물 소유권에 포함되는 일괄매각 대상)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "발곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(353-43번지, 357번지)는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련: 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도로에 접합되어 있습니다.

기타 제한사항: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10. ~ 2029.11.9.)에 해당합니다.

교육환경 보호: 발곡초등학교 및 예지유치원 인근으로 상대보호구역에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설

주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 소재합니다. 현재까지 조사된 바로는 본건의 직접적인 악영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 12월 7일 접수된 우리은행 근저당 (을10, 채권액 181,500,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 우리은행 근저당(을16), 비엔케이캐피탈 가압류(갑5), 서민금융진흥원 가압류(갑6), 상상인저축은행 임의경매개시결정(갑9) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (단, 현재 해당 권리의 실재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

총 등기부채권액: 405,823,418원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건은 임대관계가 미상입니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 해당 임차인의 점유 및 계약 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 특성

본건이 속한 신곡서해아파트는 총 11개동, 1483세대의 대단지입니다. 1998년 준공되어 약 28년차의 아파트로, 단지 내 녹지 및 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소)이 갖추어져 있습니다. 총 주차대수는 336대로 세대당 약 0.23대의 주차공간이 확보되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 발곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 예지유치원도 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 권리의 존재 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

본건 아파트의 사용승인일이 1998년으로, 약 28년차 되어 건물 노후로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에 대한 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 실제 임대차 관계 및 점유 여부는 미상입니다. 추후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 매수인이 허가구역 내 토지 취득 허가를 받아야 하는 경우, 해당 절차 및 허가 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. (허가 기간: 2024.11.10. ~ 2029.11.9.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 신곡서해아파트 103동 2층 206호 경매물건입니다. 발곡초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 보통 수준입니다. 감정가는 3억 4백만원이며, 동일 면적의 최근 매매가는 3억 1천만원 수준으로 조사되어 감정가가 시세 대비 합리적인 것으로 판단됩니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 건물 노후도 및 미상 임대 관계, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 매수 시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 매매 시세(약 3억 1천만원) 대비 감정가(3억 4백만원)가 낮아 투자 가치가 있습니다.

* 대단지 아파트: 1483세대의 대단지로, 상대적으로 안정적인 시세 유지 및 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호 지역: 발곡초등학교 인근으로 학군 배후수요가 있으며, 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. (단, 미소멸 권리 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 동일 면적(84.93㎡)의 신곡서해아파트 실거래가는 31,000만원 (3억 1천만원) 수준입니다. 본건의 감정가는 30,400만원으로, 시장 가격 대비 약 1.7% 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가 304,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 제반사항을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 약간의 상승은 있을 수 있으나, 300,000,000원 ~ 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 명도 비용, 수리 비용, 취득세, 법무 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 산정하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.