나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10055 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선 "중랑역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측으로 경의중앙선 "중랑역", 북동측으로 7호선 "중화역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 2016.11.24) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 "내부구조도"참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 "동일로123길" 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 수차례 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10055 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌 1동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 254,000,000원

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

토지면적: 0.00㎡ (건물 지분으로 매각)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 11월 24일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 중화동 소재, 경의중앙선 "중랑역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 남서측으로는 경의중앙선 "중랑역", 북동측으로는 7호선 "중화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 03월 18일자 안산세무서장의 압류 등기입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (박춘기 외 1명)

* 소유권 이전 (2번 신탁 등기 말소)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (권영만, 매매)

* 주택 임차권 (백승호, 보증금 225,000,000원, 2020.11.24 전입, 2020.10.19 확정) - 말소 예정

* 압류 (안산세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (남동세무서장)

* 강제 경매 (주택도시보증공사, 사건번호 2026타경10055)

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 특별히 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (백승호)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 24일

* 확정일자: 2020년 10월 19일

* 배당신고일자: 2022년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련. 해당 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이희건

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 09월 20일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 미상이나, 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 중랑구 중화동 일대는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거용 건물이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설 및 시장이 공존하는 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 상가가 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 중랑역과 7호선 중화역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 확보되어 있습니다.

편의시설: 인근 시장 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 주변 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 경매 절차 또는 HUG의 역할에 변동 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매 건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

내부 확인 어려움: 감정평가 당시 건물 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건의 실제 상태나 하자 여부를 파악하는 데 제한이 될 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다. 특히 반복되는 토지거래허가구역 지정은 거래 시 추가적인 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 이희건: 대항력은 없으나 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 존재합니다. 금액이 미상이라도 잠재적인 분쟁 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

주변 시설: '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 지역 전체의 환경적 특성을 고려할 필요가 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

경의중앙선 중랑역과 7호선 중화역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 2억 5,400만원이며, 건물면적은 23.40㎡(약 7.08평)입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 내부 확인의 어려움, 토지이용계획상의 다양한 제한 등 특이사항 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 백승호(HUG)는 대항력이 없으며 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 보입니다. 임차인 이희건은 대항력이 없으나 정보 미상으로 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내 역세권에 위치한 소형 주택으로, 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산 또는 갭 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 인수 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들을 참고할 때 본건의 ㎡당 시세는 약 78만원에서 100만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 전용면적 23.40㎡에 이러한 ㎡당 단가를 적용할 경우, 약 1억 8,240만원에서 2억 3,357만원 범위의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

본 물건의 감정가(2억 5,400만원)는 현재 파악된 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금: 0원

입찰가 산정:

본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 시세 하단부 및 잠재적 리스크를 고려하여, 시세 대비 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 판단하에, 예상 입찰가는 2억 500만원 ~ 2억 1,500만원 선에서 고려해볼 것을 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 법규, HUG 인수 조건 등을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.