나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60037 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 ‘파주탄현일반산업단지’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 동유형의 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 103동 제1층 제102호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접하며, 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 20~23, 26, 27 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) -기호 24 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) -기호 25 : 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60037 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 470,000,000원

토지면적: 123.42㎡ (약 37.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한청상공 (한OOOOOOOO)

특이사항: 중복사건

건물 정보

건물명: (정보 없음, 103동)

주구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2014년 05월 23일

건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층

해당층: 1층

호수: 102호

건물 전용 면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

총 건물 면적 (연면적): 2902.43㎡ (약 878.14평)

대지권 지분: 123.42㎡ (약 37.33평)

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 소재 ‘파주탄현일반산업단지’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 동유형의 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 북측으로 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 여러 규제를 받고 있습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (주거복합 Zone)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 특정 주택 거래 시 허가 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 29일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 옹진수산업협동조합 근저당권 (을5)

* 김상엽 근저당권 (을8)

* 파주세무서장 압류 (갑27)

* 한청상공 강제경매 (갑28)

* 경인서부수산업협동조합 임의경매 (갑29)

인수되는 권리

등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 462,400,000원

임차인 현황

본 건에는 아래와 같이 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-21

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-08

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-31

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 인접한 단지들의 시세는 다음과 같습니다.

* 라벤더타운하우스 102동 (2016년 준공, 84.5㎡, 1층): 2025년 4월 매매가 159,000,000원

* 라벤더타운하우스 101동 (2016년 준공, 84.5㎡, 1층): 2025년 2월 매매가 200,000,000원

* 헤이리팰리스 101동 (2014년 준공, 83.87㎡, 1층): 2025년 12월 매매가 220,000,000원

본 건은 연립주택으로 전용면적 35.54㎡ (약 10.75평)입니다. 비교 대상 매물들은 전용면적 83.87~84.5㎡ (약 25.3~25.5평)으로, 본 건보다 약 2.4배 이상 넓은 면적입니다.

면적 대비 시세 환산 시, 본 건의 현재 시장 가치는 제공된 비교 사례들의 제곱미터당 평균가(약 229만원/㎡)를 적용할 경우 건물 면적 기준 약 81,400,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 470,000,000원이나, 동일 생활권 내에서 거래된 유사 건물(면적은 더 넓음)의 실거래가가 159,000,000원 ~ 220,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 감정가가 시장 시세 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 투자 시 상당한 주의가 필요한 부분입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

본 건은 동유형의 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 단지 인근에 파주탄현일반산업단지가 있어, 이에 따른 유동인구 및 잠재적인 지역 경제 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.

교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 생활 편의시설로는 인근 편의점, 마트 등 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 큰 괴리

본 건의 감정가(470,000,000원)와 주변 시세(비교적 넓은 면적의 매물이 159,000,000원~220,000,000원) 간에 매우 큰 차이를 보입니다. 감정가에 근거하여 입찰할 경우 상당한 손실을 볼 위험이 있습니다.

중복 사건

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 '중복사건'으로, 경매 절차상의 혼선이나 지연 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한 사항

* 군사보호구역, 폐기물 매립 시설 제한 지역, 토지거래허가구역 등 복합적인 규제로 인해 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면에 위치한 연립주택으로, 전용면적 35.54㎡ (약 10.75평)의 소형 주거 공간입니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정평가액(470,000,000원)이 최근 주변 유사 단지들의 실거래가(면적은 더 넓음에도 불구하고 159,000,000원~220,000,000원)에 비해 현저히 높게 책정되었다는 점입니다. 이는 투자 시 감정가보다는 실제 시장 가치를 기준으로 신중하게 접근해야 함을 시사합니다. 또한, 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

면적 대비 넓은 토지 지분: 소형 주거 면적에 비해 상대적으로 넓은 토지 지분(123.42㎡, 약 37.33평)을 보유하고 있어, 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 인수되는 권리 및 보증금 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가와의 괴리를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

제안 범위: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

이 예상 입찰가는 제공된 주변 시세 자료를 기반으로, 본건의 작은 건물 면적과 인근 유사 물건의 거래 금액을 환산하여 산출한 수치입니다. 감정가(470,000,000원) 대비 약 70% 이상의 할인율을 적용한 가격이며, 이는 본 건의 높은 감정가와 실제 시장 가치 간의 큰 괴리를 반영한 것입니다. 입찰 시에는 반드시 본인의 판단 하에 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.