나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73915 [1] 경기도 포천시 가산면 정교리 545-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 정교리에 소재하는 '정교초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2022-05-12), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물이 소재하고 있음. (후첨 '지적도, 건물개황도, 사진용지' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식경량판넬조 판넬지붕 단층주택으로서(사용승인일:1995.09.12) 외벽 : 사이딩판넬마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)과 공작물(ㄷ)이 소재하고 있음. (후첨 '지적도, 건물개황도, 사진용지' 참조)

공부와의 차이

기호(2) 건물의 공부상 용도는 주택 및 이발소로 되어 있으나 현황 전체 주택으로 이용중이며 조립식경량판넬조 판넬지붕 화장실 4㎡는 소재불평으로 평가제외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2025타경73915 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 정교길 11 (가산면 정교리 545-20번지)이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 261,185,000원입니다.

토지 면적은 330.00㎡ (약 99.82평)이고, 건물 면적은 102.00㎡ (약 30.85평)입니다.

건물에는 제시외 면적 81.00㎡ (약 24.49평)이 포함되어 있으며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

용도는 단독주택입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 (OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 가산면 정교리에 위치하며, '정교초등학교' 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 농가주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2010년 3월 3일에 접수된 가산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 336,828,717원입니다.

등기부 요약상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등이 존재했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물에 대한 임대 및 점유 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 및 근교 지역의 특성을 가진 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 용도지역으로, 상업 기능이 발달한 지역은 아닙니다.

단지 내 상권은 형성되어 있지 않으나, 인근 지역의 주택 거주민 및 농업 종사자들을 대상으로 하는 소규모 지역 상권이 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설은 근거리에 없을 가능성이 높으며, 차량 이동을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '정교초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대형마트, 쇼핑몰 등은 근거리에 없을 수 있습니다. 소규모 상점은 인근에 존재할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 조용한 농촌/근교 생활 환경입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26까지) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 해제일(2025.08.26) 이후의 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 건물 관련 사항:

* 공부상 용도와 현황 차이: 본건 건물(2)의 공부상 용도는 주택 및 이발소로 되어 있으나, 현황은 전체 주택으로 이용 중입니다.

* 평가 제외 항목: 조립식경량판넬조 판넬지붕 화장실 4㎡는 소재 불명으로 인해 평가에서 제외되었습니다. 이는 현장 확인 시 누락된 부분이나 추가적인 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 지상에 제시외 건물(ㄱ)~(ㄴ)과 공작물(ㄷ)이 소재합니다. 이들은 일괄매각 대상에 포함되지만, 실제 건축물대장에 등재되어 있지 않거나 용도 외로 사용되는 부분이므로, 활용 가치, 철거 필요성, 행정적 문제 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 점유 관계: 임대 및 점유 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 건축물 용도: 건축물대장상 '기타부수토지'로 '근린생활시설'이 포함되어 있어, 단독주택으로만 사용될 경우 용도 외 사용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 가산면의 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 정교초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 무난한 편입니다.

권리관계는 다수의 채권이 설정되었으나, 모두 말소될 예정이어서 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 건물 현황과 공부상 용도 차이, 소재 불명으로 평가 제외된 부분이 있다는 점은 현장 확인이 필수적입니다.

지역 특성상 도심의 신축 아파트나 빌라와 같이 급격한 시세 상승을 기대하기는 어려우나, 안정적인 주거 목적이나 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

* 정교초등학교 인근으로 기본적인 주거 환경 요건 충족.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 명확함.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 토지 활용 및 건물 재건축 또는 리모델링 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 261,185,000원

시세 분석:

본 물건은 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등과 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 또한, 해당 지역은 농경지, 주택, 소규모 공장이 혼재된 복합적인 용도 지역으로, 일반적인 주거 단지와는 다른 시세 형성 패턴을 보입니다.

제공된 정보만으로는 상세한 현 시세 파악에 한계가 있으며, 실제 거래 사례 조사가 필요합니다.

감정가 산정 시점(2026년 8월 21일 작성 감정평가서 요약) 이후 시장 변동 가능성도 고려해야 합니다.

토지거래계약허가구역 지정 해제일(2025.08.26) 이후의 관련 규제 완화 여부도 향후 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

상기 제반 사항 및 본건의 현황(제시외 건물, 현황과 공부상 차이, 평가 제외 항목 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하는 경우가 많습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 208,948,000원 ~ 235,066,500원

본 예상 입찰가는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 실거래가 및 최근 경매 진행 사례 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.