나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70063 [1] 경기도 의정부시 의정부동 604-2 신양그린빌라 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 소규 모 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 의정부 경전철역 인 "범골역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서 (건물사용승인일 : 1997.11.21) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.(소유자 및 이해관계인 부재와 집합건축물대장상 내부 현황도가 미등재 되어 있어 외부관찰, 인근탐문, 기평가 선례 등을 참고로 하여 도시하였음).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 세장형의 토지로서 인접도로아 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(상우고), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

채권자 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70063 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 604-2 신양그린빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원 (1억원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 건물정보

건물명: 신양그린빌라

동/호수: 4층 402호

건축년도: 1997년 11월 21일 사용승인

구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 중 4층

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

전체 건물 면적 (집합건물 표제부 기준): 657.08㎡ (약 198.80평)

2.3. 토지정보

토지면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

토지 지분: 24.84㎡ (약 7.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

전체 토지 면적 (집합건물 표제부 기준): 360.1㎡ (약 108.96평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 근거리에 의정부 경전철역인 "범골역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 상대보호구역 (상우고)

* 과밀억제권역

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 채권액

* 주채권자: 서울보증보험 주식회사 (강제경매 신청)

* 채권액: 103,761,369원

* 등기부상 총 채권액 (합계): 90,000,000원 (주택임차인 보증금)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택토지공사 (LH)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 27일

* 확정일자: 2018년 6월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으며, 권리금액은 90,000,000원입니다.

4.3. 말소기준권리

* 압류 (의정부시): 2022년 6월 28일

4.4. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(한국주택토지공사)은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 그러나 본 물건은 "채권자 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 및 "SGI 인수조건 변경"이라는 특수 매각 조건으로 진행됩니다.

* 또한 "채권자는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기를 말소하는 조건으로 매각"한다는 명시적인 조건이 있습니다.

* 이러한 특수 매각 조건 및 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려할 때, 매수인이 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 매우 낮으며, 경매 배당 절차를 통해 임차인에게 보증금이 우선 변제될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 의정부동 지역은 소규모 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 상업시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

* 상우고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관계

* 대항력 있는 임차인(한국주택토지공사, 보증금 90,000,000원)이 존재합니다.

* 비록 특수 매각 조건으로 인해 매수인이 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상되나, 경매 절차상 배당 결과에 따라 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

7.2. 특수 매각 조건

* 채권자 서울보증보험의 조건 변경으로 인해 매각이 진행되므로, 배당 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후도

* 본건은 1997년 준공되어 약 29년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 경전철역 "범골역" 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역 내에 소재하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특수 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 환경이 양호한 입지를 자랑합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자의 적극적인 협조와 특수 매각 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이는 권리 분석을 단순화하고 투자를 용이하게 하는 긍정적인 요인입니다. 건물 노후도는 고려해야 할 사항이나, 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단되어 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 종합됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이며, 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 102,500,000원에서 110,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 특히, 본건과 유사한 건물 연식 및 면적을 가진 경우 110,000,000원 수준의 거래가 있었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원에 대해 매수인의 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.