나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2510 [1] 서울특별시 은평구 신사동 30-45 리빙아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에이치 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2002.11.15.) 외벽 : 벽돌 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2510 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 30-45 리빙아트빌 3층302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 11월 15일 (사용승인일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 261,000,000원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 우리은행의 근저당(22,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 채무(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 35,796,658원입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 등기 사항은 제공되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신사동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 수요에 기반한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

"신사1동 주민센터"가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 학교가 소재하며, 인근 지역에 대한 추가적인 의료시설 정보는 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등 토지거래 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 거래 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 기타 제한사항

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (대공방어협조구역: 위탁고도 77-257m)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건물 내부 이용상황은 별도 확인이 필요하며, 공부와의 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 군사보호구역 관련 제한사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 건축년도 2002년의 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 유지되고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신사동 지역의 장기적인 도시 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮음 (임대관계 미상 부분은 현장 확인 필수).

* 주변 시세 대비 적정가에 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(53.08㎡)의 경우 ㎡당 약 360만원에서 460만원 수준의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

이를 기준으로 본건의 예상 시세 범위를 산정하면 약 217,340,000원 ~ 243,910,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 261,000,000원은 이러한 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 등 관련 제약사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.