나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10046 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철1,2호선 '신설동역' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철1,2호선 '신설동역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 제18층 건물 내 제16층 제1603호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

승강기설비, 주차장설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건은 남서측, 북동측으로 각 노폭 약5미터, 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 신설동 100-2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의), 2. 신설동 92-73 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 100-2에 소재한 청광플러스원청계2 오피스텔 16층 1603호입니다. 건물 전용면적은 17.56㎡ (약 5.31평)이며, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 3층~지상 18층 규모이며, 2021년 8월 3일 사용승인되었습니다. 본 물건은 해당 건물의 16층에 위치하며, 전유부분 면적은 17.56㎡입니다. 토지는 총 795.7㎡ 부지에 있으며, 본 물건의 토지 지분은 3.4211㎡ (약 1.03평)입니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10046 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정평가액은 210,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동에 위치하며, 지하철 1, 2호선 신설동역 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1, 2호선 신설동역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리현황

말소기준권리는 2026년 1월 9일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑7)입니다. 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 을구의 주택임차권(을1, 이수진)은 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사 (이수진): 보증금 195,000,000원, 전입일자 2022년 2월 25일, 확정일자 2022년 8월 8일, 배당신고일자 2024년 5월 10일. 등기부상 임차권이 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 전희경: 전입일자 2025년 9월 11일. 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 전희경의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 남아있어, 해당 부분에 대한 추가 확인 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항도 입찰 전 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건이 소재한 청광플러스원 청계Ⅱ 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 신설동역 역세권으로 유동인구가 비교적 많고, 주변 지역의 상업 활동 또한 활발한 편입니다.

4.2. 인근 시설

신설동 지역은 도심과 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 검색 결과, 과거 동대문환경자원센터(음식물 처리 시설)가 인근 용두동에 위치했으나, 이는 지하화되어 운영되고 있으며, 해당 시설이 본건에 직접적인 부정적 영향을 미친다고 보기는 어렵습니다. 일반적으로 이러한 시설은 님비 현상을 야기할 수 있으나, 본건 주변 환경에 직접적인 혐오 시설이 부각되는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신설동역을 중심으로 은행, 병원, 마트, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

단지 인근으로 서울용두초등학교, 대광중학교 등이 소재하며, 종합병원 등 의료시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 전희경의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 내용에 따라 실제 인수 부담이 달라질 수 있으므로, 관련 서류 확인이 필수적입니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적인 인수 부담 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

본 토지는 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. (단, 집합건물의 경우 건물 자체 거래는 직접적인 규제 대상이 아닐 수 있으므로 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 신설동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 최근 실거래가 20,000만원을 참고할 때, 감정가 21,000만원은 다소 높은 수준으로 보입니다. 권리 관계상 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(전희경)의 미상 보증금 및 HUG 인수조건 변경 사항은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신설동역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 및 임대수요 확보에 유리합니다.

* 최근 실거래가 20,000만원 대비 감정가가 높아, 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고 입찰해야 합니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대수익형 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 최근 유사 실거래가는 200,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 주택도시보증공사(이수진)의 임차보증금 195,000,000원은 등기부상 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 직접 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 이를 뒷받침합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 전희경의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 또는 협상의 여지를 남깁니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안하여, 최근 실거래가(200,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.