나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10047 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 "지하철역 신설동역" 남측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층,지상18층 건물 내 제9층 제904호로서, 외벽 : 석재붙임, 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 각각 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신설동 100-2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의) 신설동 92-73 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10047 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 3.42㎡ (약 1.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 소유자: 김성언 (등기부 요약 갑4)

건물 소유자: 김성언 (등기부 요약 갑4)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 신설동에 위치하며, 지하철 신설동역에서 남측으로 인접해 있어 교통이 매우 편리한 편입니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

남측 및 북측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (을구 5번, 접수일자 2026-01-09)

매각으로 소멸되지 않는 권리 (매수인 인수 권리):

선순위 임차권 (을구 1번, 접수일자 2024-06-11)

권리자: 이

권리금액: 190,000,000원

인수 여부: 인수 (임차권 등기일 2024.6.11.이 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 대항할 수 있음)

전입일자 및 확정일자: 2022-06-02

본건 경매물건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력을 갖춘 임차인입니다.

주의사항: 임차인의 보증금 190,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 조건이 명시되어 있으므로, 실제 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신설동 지역은 지하철 1, 2호선 및 우이신설선 환승역인 신설동역 역세권으로 유동인구가 많으며, 주변에 다수의 오피스텔과 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 (2024년 5월 13일):

청광플러스원 청계Ⅱ 3층 304호 (전용면적 17.5555㎡)가 200,000,000원에 거래되었습니다.

본건 오피스텔은 9층 904호이며, 전용면적 17.56㎡로 해당 거래 사례와 유사한 면적입니다.

본건의 감정가는 208,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 건물 신축 연도(2021년)를 고려할 때 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

인근에 지하철역이 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층, 지상18층 건물 내 제9층에 위치합니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

신축(2021년 준공)된 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다.

본건은 토지거래계약에 관한 허가 구역(아파트, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (허가 대상 용도 및 지정 기간 확인 필요)

그 외에 주변 지도를 통한 확인 결과, 심각한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 실제 거주 환경은 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신설동역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통이 매우 우수하며 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때 시세 수준은 적정하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재합니다.

이 리스크를 면밀히 분석하고, 인수 보증금 금액을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

임차인의 실제 배당 수령액을 파악하여 매수인이 추가로 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 신설동역 인접으로 뛰어난 교통 접근성과 높은 임대 수요 기대.

2. 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 상품성이 우수.

3. 투자 가치: 주변 개발 계획 및 상권 활성화 가능성 고려 시 시세 상승 여력 보유.

4. 소형 면적: 17.56㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요 및 임대 투자에 적합.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례는 200,000,000원입니다.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인(보증금 190,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

이를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금(190,000,000원)을 고려하여, 입찰가는 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본 입찰가는 잠재적 리스크를 고려한 권장 범위이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 추가적인 정밀 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.