나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10029 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 315-63 공간행복 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "숭미초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등. 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있으며, 본건 502호의 전기계량기는 철거된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 "노해로46길" 및 북서측으로 "도봉로109길"의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10029 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 315-63 공간행복 5층502호 (도로명주소: 서울특별시 도봉구 노해로46길 26)

건물구분: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행됩니다. 등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권(김 , 2022.12.09. 등기)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력을 포기하고 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않겠다는 확약서를 제출하였으므로, 매각으로 인해 소멸되며 인수되는 권리는 없습니다. 기타 갑구의 가압류 및 압류, 을구의 기타 권리들도 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-02

확정일자: 2020-08-18

대항력: 없음

비고: 대항력 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약서 제출 완료.

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "숭미초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 섀시 창호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다. 다만, 본건 502호의 전기 계량기는 철거된 상태입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재로, "숭미초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다. 북동측 "노해로46길" 및 북서측 "도봉로109길"과 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 상권분석 및 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 다양한 주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 숭미초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통:

* 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 거점으로의 접근이 가능합니다.

* 차량 이용 시 도로망 접근이 용이한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재:

* 본건은 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물 사용, 재산권 행사, 향후 매매 및 담보 대출 시 불이익을 초래할 수 있으며, 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 위반 건축물의 상세 내용, 시정 가능성 및 예상 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 전기 계량기 철거:

* 해당 호실(502호)의 전기 계량기가 철거된 상태로 확인되었습니다. 이는 전기 공급 및 사용에 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 입주 전 전기 설비 상태에 대한 점검이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 일반적인 수준입니다. 권리상 인수해야 할 보증금이 없어 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 문제는 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 사실입니다. 이로 인해 향후 건축물 이용 및 처분에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 위반건축물 문제 해결 가능성과 소요 비용을 철저히 분석한 후에 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 전기 계량기가 철거된 점도 확인이 필요한 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

* 서울시 내 입지: 수도권 중심부에 위치하여 지역적 가치가 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 교육 시설 인접: 초등학교가 인근에 위치하여 가족 단위 수요를 고려할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가 산정

주변 실거래가 분석:

제공된 최근 실거래 자료에 따르면, 해당 지역 다세대주택의 면적별 매매가는 약 14,600만원에서 26,500만원 범위로 나타납니다. 본건의 건물 면적(56.67㎡)을 고려할 때, 순수 시장 가격은 대략 23,000만원에서 25,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가: 28,300만원

최근 매매가 범위: 약 14,600만원 ~ 26,500만원

종합 의견 및 리스크 고려:

본건 감정가(28,300만원)는 주변 실거래가 및 본건 면적을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 더욱이, 집합건축물대장에 등재된 위반건축물이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이는 향후 건물 가치 하락, 매매 및 활용 제약, 이행강제금 부과 등의 잠재적 손실을 야기할 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 감안하여 낙찰가율을 매우 보수적으로 적용해야 합니다.

제시된 실거래 사례 중 가장 높은 가격(26,500만원)은 63.29㎡ 면적이며, 본건은 이보다 작은 면적임을 감안해야 합니다. 위반건축물로 인한 가치 하락 요인을 보수적으로 적용한다면, 감정가의 70% 수준인 약 19,810만원 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 위반건축물에 대한 구체적인 처리 비용과 가능성을 면밀히 조사한 후 결정하는 것을 권장합니다.

제시 제안 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.