나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3143 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '당산초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대 주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철9호선 '선유도역' 및 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제304호로서, 외벽은 석재마감 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선 (건축과 문의)임. 기호(2) 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(3) 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선 (건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3143 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제3층 제304호

건물명: 동원에이스뷰3차

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제3층

사용승인일: 2020년 12월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전유부분 면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

감정가: 344,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동4가에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대 주택, 단독 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 '당산초등학교'가 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 '선유도역' 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사동원에이스건설 (2021.01.12)

소유권이전: 김선주 (2021.07.05, 매매)

주택임차권: 김은비 (2024.02.15, 340,000,000원, 말소) - (비고: 전입 2021.12.07, 확정 2021.11.03)

가압류: 신용보증기금 (2025.03.10, 6,377,005원, 말소)

가압류: 서민금융진흥원 (2025.03.31, 13,011,903원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.12, 340,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 359,388,908원

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(임차인: 김은비)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-07

확정일자: 2021-11-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

* 김태환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 없음

비고:

* 최서원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 있으나, 임차인 김은비 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

따라서 상기 임차인들의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다. (말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 2025.03.10)

주의사항에 명시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건에 따라, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 등기부현황에 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기반)

본 물건과 인접한 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 7월 거래 사례:

* 양평동4가 224-2번지, 양화빌2차 (2011년식, 13.43㎡): 155,000,000원 (약 11,542,000원/㎡)

* 양평동4가 153-32번지, 프라임빌 (2015년식, 29.99㎡): 345,000,000원 (약 11,503,000원/㎡)

* 양평동4가 139-1번지, J.캐슬 (2016년식, 27.34㎡): 325,000,000원 (약 11,887,000원/㎡)

본 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 26.45㎡ (약 8.00평)입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 건물 시세는 약 1150만원/㎡ ~ 1190만원/㎡ 수준입니다.

감정가 344,000,000원은 약 13,005,000원/㎡에 해당하며, 신축임을 감안할 때 시장 상황과 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대 시세 분석 (최근 전월세 사례 기반)

제공된 JSON 정보에는 최근 전월세 거래 사례가 포함되어 있지 않아, 현장 조사를 통한 임대 시세 파악이 필요합니다.

다만, 주변 시세 및 물건의 감정가를 고려할 때, 유사 면적의 임대료는 보증금 1천만원 ~ 3천만원, 월세 70만원 ~ 100만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다. (이는 추정치이며, 실제 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치하며, 2020년 12월 사용승인을 받았습니다.

내외벽 마감 상태는 일반적인 수준으로 보입니다.

내부에는 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

단지 인근으로 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

초등학교, 지하철역, 버스정류장 등이 가까이 있어 교육 및 교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 물건은 HUG의 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 채무 총액은 약 3.6억원입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 매각 등 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으나, 관련 내용을 명확히 확인하고 입찰해야 합니다.

주택임차권(김은비)이 말소 예정으로 명시되어 있고, 대항력이 없다고 판단되나, 이에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 변동성 리스크

최근 2026년 7월 기준 주변 다세대 주택 매매가는 약 1150만원/㎡ ~ 1190만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 감정가는 약 1300만원/㎡ 수준으로, 향후 시장 상황 변화에 따라 감정가 대비 낙찰가율 변동 가능성이 있습니다.

지역 경제 상황, 부동산 정책 변화 등에 따른 시세 변동 위험을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용 계획상 교육환경보호구역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

최근 매매 사례에서 인근 지역의 혐오시설에 대한 정보는 없었으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포구 양평동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 역세권 입지 및 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 추세이나, 임차인 관련 특이사항 및 조건부 매각에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

시세 대비 감정가 수준을 비교 분석하고, 신축 건물로서의 가치를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)으로서 양호한 건물 상태 및 경쟁력 보유.

지하철 9호선 선유도역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건.

임차인의 보증금 미인수 조건으로, 권리 분석 부담 최소화 (단, 조건 확인 필수).

주변 개발 가능성 및 향후 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 344,000,000원

주변 시세 분석 결과, 단위 면적당 시세는 약 1,150만원 ~ 1,190만원/㎡ 수준입니다.

건물 면적 26.45㎡를 기준으로 보수적인 시장 시세는 약 304,000,000원 ~ 315,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 물건은 신축이라는 장점이 있어 감정가와 시세의 차이를 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 및 임차인 관련 조건부 매각 내용을 명확히 확인하고, 최종적인 권리 관계 파악 후 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

*임차인 보증금 인수액이 없으므로, 이는 '인수 보증금' 제외 후 산정된 가격입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.