나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3124 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 332-24 유진캐슬 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 수도권지하철 1호선 "개봉역"이 소재하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 점토벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. #별첨 내부구조도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 332-24, 332-25 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3124 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 332-24 유진캐슬 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

토지지분: 25.37㎡ (약 7.67평)

건물면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 2017년 2월 21일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 중 제3층 제303호.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

수도권 지하철 1호선 "개봉역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 및 토지:

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 속하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을3 (주택임차권, 2025-04-04, 말소)

갑3 (가압류, 2025-12-01, 말소) - 말소기준권리

갑4 (강제경매, 2026-01-12, 말소)

을3 등기상 주택임차권(한지욱, 보증금 217,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (한 )

보증금: 217,000,000원

전입일자: 2019-03-22

확정일자: 2019-02-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 보증금 217,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. (단, HUG 조건 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 개웅초등학교와 인접해 있어 학군이 형성되어 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

수도권 1호선 개봉역을 통한 서울 시내 접근성이 양호하여 직주근접성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 개봉역, 버스정류장 이용 편리.

* 교육: 개웅초등학교 도보 거리.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용.

* 환경: 일반적인 주거지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 권리 관계가 다소 복잡하므로, HUG와의 세부 인수 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인(한 )은 대항력이 없으나, HUG가 이를 조건으로 매각을 진행하므로 명확한 절차 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 다수의 법적 제한: 건축 및 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있어 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 실제 임대 여부 및 조건에 대한 정보가 부족하나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 주변 혐오시설: 반경 내 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

개봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 편의시설이 있어 생활 환경이 양호합니다.

다만, HUG 관련 복잡한 권리 관계와 임차인 보증금 관련 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, HUG의 인수 조건 및 임차인의 권리 포기 조건 등 세부 사항에 대한 충분한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상의 각종 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 개봉역 인접으로 우수한 교통 환경.

* 비교적 신축 건물: 2017년식 건물로 주거 쾌적성 및 유지보수 용이.

* 서울시 내 주거지: 안정적인 수요 기반 확보.

9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 연식의 인근 다세대주택이 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 신축 연식이라는 점에서 감정가(296,000,000원)가 적정 수준으로 판단될 수 있으나, HUG 관련 조건 및 기타 복잡성을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 시세 대비 감정가 비율을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가의 85% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 251,600,000원 ~ 266,400,000원.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 약 260,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.