나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50027 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-30 성우스타팰리스 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 천호동 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 상업용빌딩, 업무용빌딩, 공동주택 등이 소재하는 주거 및 상업지대로, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수와 지하철역이 소재하는 바, 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 도시형생활주택, 업무시설 내 9층 901호로서, (사용승인일자: 2017.12.14) 외벽: 화강석 타일 붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 "다세대주택(건축물대장 기준)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화탐지설비, 주차장시설, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지로, 현황 "도시형생활주택, 업무시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로 막다른 도로와 접하나, 접근은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ). 기호(2)토지: 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ). 기호(3)토지: 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 주차장 입구 상 "성우스타팰리스 천호4차"로 표기되어 있음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2026타경50027 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 163-30 성우스타팰리스 9층901호

1.3. 건물정보

건물명: 성우스타팰리스

층수: 9층

용도: 도시형생활주택, 업무시설 (건축물대장 기준: 다세대주택)

사용승인일자: 2017년 12월 14일

1.4. 면적

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

건물면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

1.5. 감정가

160,000,000원

1.6. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 천호동 "동신중학교" 북서측 인근에 위치.

주변은 근린생활시설, 상업용빌딩, 업무용빌딩, 공동주택 등이 소재하는 주거 및 상업지대.

전반적인 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이함.

인근에 간선도로, 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 도로교통 이용이 양호함.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리 완경사지 형태.

현황 "도시형생활주택, 업무시설 건부지"로 이용 중.

본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

남측으로는 막다른 도로와 접하나 접근은 불가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑구 5순위, 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정일자 2026년 1월 9일.

3.2. 선순위 임차권

을구 1순위, 이두형의 주택임차권이 등기되어 있음.

임차인 이두형은 보증금 169,000,000원, 차임 0원이며, 2019년 4월 8일 전입, 2019년 1월 28일 확정일자를 받음.

임차인 이두형은 대항력이 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 전액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 기타 권리

갑구 3순위: 김두연의 소유권 이전(신탁등기 말소).

갑구 4순위: 김강유의 소유권 이전 (매매).

갑구 5순위: 한국주택금융공사의 강제경매 (말소기준권리).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 근린생활시설, 상업용빌딩, 업무용빌딩 등이 혼재된 지역.

4.2. 토지이용계획

대상 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역임.

기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"동신중학교"가 북서측 인근에 소재함.

5.2. 주거 및 상업지대

해당 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 주거 생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

을구 1순위의 주택임차권은 매수인이 인수해야 할 주요 리스크임.

임차인 이두형의 보증금 169,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 함. 이로 인해 총 지출액이 감정가를 초과할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 다수의 용도지역, 지구단위계획구역, 각종 제한구역(보호구역, 협조구역, 허가구역 등)에 해당하므로, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 서울 강동구 천호동 소재 성우스타팰리스 9층에 위치한 도시형생활주택/업무시설로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물임. 건물 면적은 16.95㎡로 소형 유닛임.

7.2. 주요 특징

가장 큰 특징은 매수인에게 인수되는 선순위 임차권이 존재한다는 점임. 임차인 이두형의 보증금 169,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 하는 잠재적 채무임.

7.3. 매력 포인트

비교적 최근인 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 천호동이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

서울 강동구 천호동에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리함.

8.2. 건물

2017년 준공 건물로 신축급에 해당하여 상품성이 좋음.

8.3. 주의사항

선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 인수 금액과 배당 현황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2016~2017년에 건축된 유사한 다세대주택의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

- 25.69㎡ (2017년 건축): 300,000,000원 (약 11,677,462원/㎡)

- 48.13㎡ (2016년 건축): 352,500,000원 (약 7,323,707원/㎡)

- 50.07㎡ (2003년 건축): 480,000,000원 (약 9,586,401원/㎡)

본건의 건물 면적은 16.95㎡입니다. 이를 위 시세에 적용해보면 대략 124,000,000원 ~ 197,700,000원 범위의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가 160,000,000원은 16.95㎡에 대해 평당 약 9,439,528원으로, 시장 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

가장 중요한 고려사항은 을구 1순위 임차인의 보증금 169,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

채권자 한국주택금융공사의 강제경매 채권액은 185,051,140원입니다. 임차인의 권리(2024년 10월 8일 접수)는 채권자의 권리(2026년 1월 9일 접수)보다 선순위이므로, 경매 대금에서 임차인에게 우선 변제될 가능성이 높습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

만약 본건이 169,000,000원 이상으로 낙찰될 경우, 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되어 매수인이 별도로 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 160,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 최소 169,000,000원 이상으로 입찰해야 추가 비용 발생 위험을 줄일 수 있습니다.

주변 시세 및 물건의 작은 면적을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준에서 약간 상향하여 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 최소화하는 수준을 고려한 예상치이며, 실제 배당 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.