나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3135 [1] 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 동측으로 화곡역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2021.12.09.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(방3, 거실1, 다용도실1, 발코니1, 욕실1 등)(도시형생활 단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활 단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

78-7, 78-8 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(2024.09.15.~2025.09.14.)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-08-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-31)(2025.8.31. ~ 2026. 8.30. ),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3135 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활 단지형 다세대주택)

감정가: 375,000,000원

토지면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

건물면적: 33.64㎡ (약 10.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 정비구역, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 (이 조건이 충족되어야 매수인이 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.)

1.2. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 동측으로 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용 상태: 본 건물은 2021년 12월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 본건은 해당 건물 제2층 제204호입니다. 공동주택(방 3, 거실 1, 다용도실 1, 발코니 1, 욕실 1 등)으로 이용 중입니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 갑1 (2021-12-16): 소유권보존 (김민정 외 3명)

* 갑2 (2022-01-28): 공유자전원지분전부이전 (박일성)

* 을3 (2024-01-22): 주택임차권 (최춘란, 보증금 415,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 (2023-06-28): 압류 (계양세무서장) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-03-17): 압류 (부천세무서장)

* 갑5 (2026-01-12): 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 415,000,000원)

말소기준권리: 2023년 6월 28일 계양세무서장의 압류 등기입니다.

인수/소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑4), 강제경매(갑5), 주택임차권(을3) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '주의사항'에 명시된 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각 완료의 필수 조건이므로, 이 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 해당 물건에는 등기된 지상권은 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 서하람

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최춘란)

* 보증금: 415,000,000원

* 전입일자: 2022-01-05 (확정일자: 2021-12-20)

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 '주의사항'에 따라 HUG의 잔액 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각의 조건입니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신월동 일대의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 1981년식 연립주택 (55.27㎡)은 210,000,000원 (약 2.1억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 2017년식 다세대주택 (52.41㎡)은 302,000,000원 (약 3.02억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 2019년식 다세대주택 (55.56㎡)은 329,000,000원 (약 3.29억원)에 거래되었습니다.

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 전용면적 33.64㎡ (약 10.18평)입니다. 감정가는 375,000,000원 (약 3.75억원)으로, 면적 대비 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 건물의 신축 연도 및 향후 개발 가능성(정비구역) 등을 고려한 것으로 보입니다. 그러나 실제 매수 시에는 면적 대비 가격 경쟁력을 신중히 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

편의시설 및 생활 환경: 단지 내 주차 시설, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 인근에 신월중학교가 위치합니다. 주변에는 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설:

* 주요 시설: 신월중학교, 버스정류장, 지하철 5호선 화곡역 (도보 거리)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 해당 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 보증금 관련: 임차인(최춘란) 및 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금에 대한 책임을 떠안을 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다. (등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.)

정비구역 지정: 본건 소재지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 건축물의 가치 상승 또는 건축 규제 변경 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 잠재적 기회이자 불확실성 요인이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.31. ~ 2026. 8.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간 확인 필요)

건축허가·착공제한지역: 2024.09.15. ~ 2025.09.14. 기간 동안 건축 허가 및 착공이 제한되는 지역입니다. (경매 시점 이후 제한 기간 만료 또는 갱신 여부 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 감정가가 면적 대비 높게 책정되었고, 무엇보다 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 충족해야 하는 리스크가 존재합니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 매수인의 부담은 줄어들지만, 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대 (조건부): HUG 관련 보증금 문제가 명확히 해결된다면, 이후 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 절대적 저가 매수 기회 (리스크 해소 시): HUG 보증금 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에, 감정가 이하 또는 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 375,000,000원

주변 시세 (전용 52-55㎡ 기준, 2017-2019년식): 약 3.02억 ~ 3.29억원

본건 전용면적 (33.64㎡) 및 신축 연도 (2021년)를 고려했을 때, 감정가 3.75억원은 면적 대비 높은 편입니다.

가장 큰 리스크는 HUG 관련 보증금 415,000,000원으로, 이는 본건 감정가를 초과하는 금액입니다. 매각 조건으로 해당 보증금 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권 등기 말소가 요구되므로, 이 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, HUG 관련 리스크 해소 및 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 340,000,000원 사이로 판단됩니다. (입찰 시 보증금 관련 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.)

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 320,000,000원 (삼억이천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.