나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50031 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 OOOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상11층 건으로 외벽: 석재 타일붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 주차장 및 기계식주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<역촌동 43-62, 43-63> 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026. 8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)) <역촌동 43-69> 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거 래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차보증금 중 일부는 임대인으로부터 반환 받았고, 남은 보증금은 191,000,000원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50031 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 43-62 동인에버빌 5층504호

건물명: 동인에버빌

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 267,000,000원

토지 면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물 면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

1.4. 매각 대상 및 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 채권자 정경윤 외 다수의 근저당 및 압류가 설정되었습니다.

등기부채권 총액은 315,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 근저당 (정경윤): 165,000,000원 (말소 예정)

* 근저당 (주식회사모세텍스타일): 150,000,000원 (말소 예정)

* 임의경매 (정경윤): 165,000,000원 (본 경매 개시 결정)

* 압류 (은평구): (말소 예정)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이

보증금: 238,800,000원 (일부 반환 후 잔여 보증금 191,000,000원)

전입일자: 2024-05-24

확정일자: 2024-05-14

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단되며, 보증금 중 191,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 추가적인 채무가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. (권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '주의사항' 및 '물건명세서' 내용을 종합 고려 시 잠재적 인수 위험을 배제할 수 없습니다.)

3.3. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 을6 근저당권 (접수일자: 2024-06-20)으로 추정되나, 경매 개시 결정 등기(갑4)에 의해 본 경매 절차가 진행됩니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (단, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도 검토 필요)

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 건물 개요

건물명: 동인에버빌

준공연도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조 (지상 11층, 지하 1층)

총 세대수: 24호 (전유부 기준)

4.2. 오피스텔 용도 및 특징

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 공동주택(다세대주택)으로도 복합 사용되고 있습니다. 실거주 또는 임대 수익 목적으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 건물 편의시설

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비, 주차장(기계식 주차 포함) 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상 및 용도(아파트, 단독, 다가구 등)에 대한 거래 시 허가가 필요하며, 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이 씨는 대항력을 갖추고 있으며 보증금 191,000,000원 중 일부 미반환 상태로 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자의 실질적인 투자금 부담을 가중시킬 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견

2줄 띄우기

7.1. 물건의 강점

* 지하철 6호선 응암역 인근의 우수한 입지

* 오피스텔로서의 실거주 및 투자 가치

* 비교적 최근 연식(2017년 준공)의 건물 상태

7.2. 물건의 약점

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 가능성 (191,000,000원)

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래의 제한성

* 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높은 편

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

8.1. 시세 분석

최근 3년간 동 건물(동인에버빌, 전용면적 48.1㎡)의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월: 240,000,000원

* 2025년 6월: 247,000,000원

* 2026년 1월: 255,000,000원

평균 시세는 약 247,333,333원 수준입니다. 본건 감정가는 267,000,000원으로, 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

8.2. 예상 투자 수익률 고려 사항

임차인 보증금 191,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 총 투자금은 '입찰가 + 191,000,000원'이 됩니다. 낙찰 후에도 임대 수익률 또는 시세 차익을 고려할 때, 총 투자금이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

본 물건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수액을 제외하고 산정해야 합니다.

최근 실거래가 평균치 (약 247,333,333원)를 목표 총 투자금으로 설정하고, 인수 예상 보증금 191,000,000원을 제외한 금액을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이로 제안합니다. (예: 56,000,000원)

이는 총 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 범위 내에서 결정되도록 하기 위함입니다. (예: 56,000,000원 + 191,000,000원 = 247,000,000원)

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 토지거래허가구역 등)를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.