나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3002 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 1,7 호선 '가산디지털단지역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제8층 제803호로서, (사용승인 : 2021.08.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 140-17, 140-21 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3002 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 19.92㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.92㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 한강

주용도: 업무시설(오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

해당 층: 8층

호수: 803호

건축면적: 150.1㎡ (약 45.37평)

연면적: 1577.68㎡ (약 477.27평)

토지면적 (대지권): 250.3㎡ (약 75.74평)

전체 호수: 40호

사용승인일: 2021년 08월 18일

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선과 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 가까이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 04월 07일자 경기광주세무서장의 압류 (갑5)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 등기부상 권리 (소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리: 해당 없음 (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (주희)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 05일

확정일자: 2021년 09월 08일 (등기부상 확정일자는 2022년 12월 22일)

배당신고일자: 2023년 10월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

특별매각조건으로 인해 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사(채권자)가 신청한 강제경매 개시결정(2026타경3002)이 가장 늦은 권리에 해당하지만, 말소기준권리는 2023년 04월 07일에 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인은 인수하는 부담이 없습니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 상권 특징

본 물건은 가산디지털단지 내에 위치하여 IT, 산업단지 관련 종사자들의 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업지구의 특징을 보입니다.

4.2. 잠재적 수요

가산디지털단지역 역세권이라는 지리적 이점과 신축급 건물이라는 장점으로 인해 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 시장이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

가산동 주민센터가 인근에 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보 또는 짧은 이동 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

제시된 정보에 따르면 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수와 관련된 특별한 리스크는 없습니다. 임차인의 보증금 또한 매수인이 인수하지 않습니다.

6.2. 주변 환경 및 시설

주변에 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있는 반면, 소음이나 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다.

주변을 종합적으로 파악한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았으나, 유흥업소 및 상업시설이 밀집해 있는 지역 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에 대한 제한으로 일반적인 매수자는 해당되지 않습니다.

공동담보 물건이므로, 본 건 외 다른 부동산에 대한 권리 관계를 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다 (단, 본 경매 물건 자체에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다).

7. 종합 의견

2.

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 특히 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수하지 않는다는 점이 매력적입니다.

감정가는 2억 1백만원으로, 면적과 신축 연도를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다. 소액 투자나 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 가산디지털단지역 초역세권 (1, 7호선)으로 풍부한 직장인 임대 수요 확보 가능.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상.

* 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음. 특히 HUG 관련 특수 조건으로 보증금 인수 리스크 없음.

* 비교적 소액으로 투자 가능한 물건.

* 업무시설 및 상업시설 밀집 지역으로 향후 지역 가치 상승 가능성 기대.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건은 건물 면적 19.92㎡ (약 6.03평)의 소형 오피스텔입니다.

감정가 201,000,000원을 기준으로, 현재 가산디지털단지 내 유사 면적, 유사 연식의 오피스텔 시세는 대략 220,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗한 점, 신축 건물의 가치를 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 201,000,000원 ~ 221,100,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

시세 조사 결과 및 현장 방문을 통해 최종적인 판단을 내리는 것이 중요하며, 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.