나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3006 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 140-17번지 소재 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제10층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3006 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제10층 제1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 건물면적: 19.92㎡ (약 6.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 140-17번지 소재 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(가산디지털단지역)이 인접하여 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제10층 오피스텔로, 외벽은 석재 타일 마감, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지: 2필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트/연립/다세대/다가구/단독 용도)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 1일 경기광주세무서장의 압류 등기입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 최노성 (소유권보존), 이소영 (소유권이전)

* 채권 관련: 경기광주세무서장 (압류), 강서구 (압류), 금천구 (압류), 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차권 관련: 김보혜 (주택임차권, 205,000,000원, 말소)

* 임차인 현황:

* RENDAVAAALTANZUL: 전입일자 2025-03-14, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 대항력 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원인 점을 감안할 때 추가적인 법적 분쟁 가능성은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계를 명확히 파악할 필요는 있습니다.

* 주택도시보증공사 (김 ): 전입일자 2021-10-08, 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 205,000,000원이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 채권자는 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 위치한 가산동은 가산디지털단지역을 중심으로 한 대규모 업무 및 상업 복합지구입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하며, 관련 업종의 사업체들이 다수 입주해 있습니다.

* 시설 현황: 오피스텔, 상가, 금융기관, 식당, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접 수요가 높습니다.

* 시장 동향: 가산디지털단지는 첨단산업단지로서 꾸준한 개발과 함께 오피스텔 및 상가 수요가 지속되고 있습니다. 다만, 공급 물량도 상당하므로 공실률 추이 및 임대 시세 변동을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 분포하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 교통편의: 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 자연환경: 대규모 공원이나 녹지 공간이 인접해 있지는 않지만, 도심 내에 위치한 오피스텔로서의 편리성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리 관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다. HUG의 인수 조건 변경 내용과 공동담보로 묶인 다른 물건의 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 해당 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 전매 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2019년 건축 허가, 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (건축물대장상 사용승인일 2021-08-18)

7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 비교적 신축 건물이며, 주거용으로 이용 중으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특수 조건, 공동담보 물건의 존재, 토지이용계획상 제한 등 권리 분석 및 물건 확인 시 주의가 요구되는 부분이 있습니다. 임차인과의 관계에서도 대항력 포기 조건이 명확히 이행되는지 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 직주근접 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 내부 시설 및 관리 상태 양호가 기대됩니다.

* 상업지구 인프라: 주변 상업시설 및 업무시설 이용이 편리하여 생활 만족도가 높습니다.

* 개발 호재: 가산디지털단지의 지속적인 개발 및 산업 활성화로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 가산디지털단지역 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 해당 지역 20-25㎡ 오피스텔 평균 매매가는 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 사이이며, 가산디지털단지역과의 접근성 및 건물 연식에 따라 가격 편차가 있습니다.

* 가산디지털단지는 높은 직주근접 수요와 함께 관련 부동산 가치가 꾸준히 상승하고 있습니다.

* 유사 면적(25㎡)의 '한강 오피스텔' 1003호와 비슷한 매물이 2억 1천만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 권리 분석 및 특수 조건 고려: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 등은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 조건들이 명확히 해결된다는 전제 하에, 적정 입찰가를 산정합니다.

* 추천 입찰가: 감정가(209,000,000원)를 기준으로, 주변 시세를 고려하여 100% ~ 110% 수준인 209,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.