나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3082 [1] 서울특별시 양천구 목동 805-5 릴라이브 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목동사거리" 남측 인근(목동 805-5외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 목동역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지하1층 지상6층(사용승인 2022년 06월 24일) 내 제6층 제603호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3082 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 805-5 릴라이브 제6층 제603호

* 건물명: Re:LIVE

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

* 건물면적: 23.42㎡ (약 7.08평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보: 2022년 06월 24일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 6층 603호. (건물총면적 659.96㎡, 대지면적 385.8㎡)

1.1. 입지조건

입지 조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 목동 소재 "목동사거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 목동역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동사거리)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되며, 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2026타경3082 강제경매개시결정 (2026.01.09. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

* 인수되는 권리 (보증금): 0원

* 등기부 요약:

* 소유권이전 관련 신탁 말소 등기 다수 확인됨.

* 주택임차권: 여승주 (보증금 360,000,000원, 2022.08.17. 전입, 2022.08.08. 확정). 본 임차권은 매각으로 말소될 예정임.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 말소기준권리. (채권액 360,000,000원)

* 채권 총액: 360,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(여승주)

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-17

* 확정일자: 2022-08-08

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

1.3. 상권분석

상권 분석

* 지역 특성: 목동사거리 인근 주거 및 근린생활시설 혼재 지역.

* 건물 특성: 2022년 6월 준공된 신축급 다세대주택 "Re:LIVE".

* 주변 시세 (근거: 제공된 JSON 데이터):

* 2026년 5월, 1986년식, 36.63㎡(약 11.08평) 다세대주택 매매가 190,000,000원.

* 2026년 5월, 2022년식, 25.97㎡(약 7.86평) 다세대주택 "와이앤비" 매매가 265,000,000원.

* 2026년 5월, 2016년식, 28.47㎡(약 8.61평) 다세대주택 "골든빌" 매매가 300,000,000원.

* 시세 분석: 본건(전용 23.42㎡, 2022년식)과 유사한 연식의 25.97㎡ 다세대주택이 265,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세는 260,000,000원 내외로 추정됨.

1.4. 생활정보

생활 정보

* 교통: 지하철 5호선 목동역 인근, 버스 정류장 도보 이용 가능.

* 편의시설: 목동사거리 인근 상업시설 접근 용이.

* 교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설 확인 요망 (강서양천교육지원청 문의 필요).

* 주변환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경.

1.5. 잠재적리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사의 매각 조건에 따른 대항력 포기 조항 확인 필요. 임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 매수인에게 발생할 수 있는 문제점(보증금 반환 의무는 없으나) 사전 확인 필수.

* 소형 면적: 전용면적 7.08평으로 1인 가구 또는 소형 주거 목적에 적합.

* 교육환경보호구역: 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있으며, 교육청 문의를 통해 정확한 사항 확인 필요.

1.6. 종합의견

종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 목동 지역 내에서 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, HUG 관련 특수 조건이 있으나 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관련 세부 조건 및 HUG의 대항력 포기 조항 이행 여부를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자포인트

투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 내외부 상태 양호.

* 우수한 입지: 목동 지역의 생활 인프라 및 교통 접근성 확보.

* 소형 면적의 실수요자 및 투자 수요: 1인 가구 및 소형 주택 투자처로서 매력적.

* 권리 인수 부담 적음: HUG 관련 사항은 법적 검토 후 문제 없을 시 안전하게 취득 가능.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 최근 시세 분석 (전용면적 7.08평 기준): 2022년식 7.86평 건물이 265,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 260,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간 차이: 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 보수적 투자 관점: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 238,000,000원 ~ 272,000,000원

* 권장 입찰가: 250,000,000원 ~ 260,000,000원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (본건은 경매 특성 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.