나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3139 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1120-8 업타운빌리지 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 구청 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2017.11.20) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 자루형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3139 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1120-8 업타운빌리지 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 28.52㎡ (약 8.63평)

* 건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보: 업타운빌리지, 2017년 11월 20일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 201호

1.1. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 구청 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간 및 대상 확인 필요)

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 7월 22일자 강서구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

* 채권자: 본 경매는 주택도시보증공사(채권자)의 신청으로 진행되었습니다 (2026타경3139).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 191,100,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 8일

* 확정일자: 2019년 9월 9일

* 배당신고일자: 2023년 11월 2일

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 한상업(보존) -> 강신규(이전) -> 김태성(이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권: 김보정(김 ) 씨의 주택임차권(191,100,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 압류: 강서구(갑4) 및 인천지방검찰청(갑5)의 압류가 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑6)의 강제경매 개시결정 등기이며, 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인한 보증금 인수분은 없습니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 21일, 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년식, 전용 19.98㎡, 4층) 216,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 16일, 화곡동 504-114번지 '(504-114)' (1986년식, 전용 37.44㎡, 2층) 150,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 2일, 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년식, 전용 37.56㎡, 3층) 160,000,000원에 거래됨.

* 본건 비교 분석:

* 본건은 2017년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 29.99㎡ (약 9.07평)입니다.

* 가장 최근 거래된 '더원' 사례(2019년식, 19.98㎡)가 2.16억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 2.2억원 (평당 약 7,336,000원)은 시장 시세와 부합하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 오래된 연식의 건물들은 거래가가 낮게 형성되어 있으나, 본건은 신축 연차를 고려하면 2억원 초중반대의 시세 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변 시설: "서울강서경찰서" 인근에 위치하며, 구청 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 교육 시설: 본건은 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있으므로, 인근 학교와의 관계 및 관련 규제 사항을 확인하시기 바랍니다.

* 기타: 지역경제과 확인이 필요한 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건:

* 본건은 "임차인 김보정(김 ) 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 미반환액을 추가로 부담하지 않음을 의미합니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 주택도시보증공사와의 구체적인 계약 조건 변경 사항에 대한 추가적인 법률 검토가 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어 항공기 운항 및 군사 시설 관련 규제가 적용됩니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2024.09.10~2029.09.09), 특정 매수 대상(외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등)에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2017년 준공의 신축급 다세대주택으로, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금 부담이 없는 상태입니다. 감정가는 2.2억원이며, 최근 유사 신축 건물의 실거래가를 고려할 때 시장 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다. HUG 인수조건 관련 특이사항이 있으나, 명시된 조건대로라면 임차인 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 주거용으로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수에 따른 위험이 없습니다.

* HUG 관련 조건 확인 시, 리스크 최소화: 임차인 보증금 인수 조건 부재로 인한 부담 감소 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 최신 거래가(2.16억원, 19.98㎡)를 참고할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

* 낙찰자는 임차인 보증금 관련 부담이 없으므로, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

* 본 예상가는 최근 시세 및 물건의 특징을 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.