나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3109 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-91 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 북동측 인근에 위 치하는 통칭 "드림훼미리빌라" 제4층 제401호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "까치산 역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 외부 베란다부분에 소 유자미상의 제시외건물 (ㄱ)이 소재하여 실측사정하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3109 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-91 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 307,650,000원

* 토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

* 토지지분: 38.91㎡ (약 11.77평)

* 건물면적: 73.17㎡ (약 22.14평)

* 건물지분: 73.17㎡ (약 22.14평)

* 건물 제시외면적: 26.50㎡ (약 8.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 제시외 건물 포함, 임차인 보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트(철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택 1개호로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (정순덕) 2002-11-29

* 소유권이전 (지치원) 2021-01-29

* 주택임차권 (이대선, 보증금 232,000,000원) 2023-02-14 (전입 2021-01-15, 확정 2020-12-16, 대항력 없음)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 232,000,000원) 2026-01-12 (말소 기준 권리)

* 기타 다수의 압류 및 가압류 (2026-01-12 자 강제경매 개시결정으로 인해 모두 말소 예정)

* 총 채권액: 261,884,091원

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리분석 요약: 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 이대선은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됨에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 소재 (2019년 건축, 전용면적 19.98㎡) 216,000,000원에 거래됨. (평당 약 10,810,810원)

* 2026년 7월 2일, 서울 강서구 화곡동 504-114번지 소재 (1986년 건축, 전용면적 37.44㎡) 150,000,000원에 거래됨. (평당 약 4,006,410원)

* 2026년 7월 2일, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 소재 (2002년 건축, 전용면적 37.56㎡) 160,000,000원에 거래됨. (평당 약 4,259,850원)

* 시세 현황: 제공된 최근 매매 사례 중, 본 건과 유사한 전용면적 및 건축 연도를 가진 물건들의 평당 가격은 약 400만원 ~ 430만원 수준입니다. 첫 번째 사례(19.98㎡, 2019년 건축)는 최신 건축 연도와 면적 차이로 인해 본 건 시세와 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 본건 시세 추정: 본 건물의 건물면적(전용면적)은 73.17㎡(약 22.14평)입니다. 유사 면적 물건들의 평균 평당 가격(약 4,133,130원)을 적용하면, 약 302,370,000원 (73.17㎡ * 4,133,130원/㎡) 의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 감정가와의 비교: 본 건의 감정가는 307,650,000원으로, 최근 유사 물건들의 시세 추정치와 유사한 수준입니다.

* 제시외 건물: 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외 건물(26.50㎡)이 존재하며, 이는 평가에 포함되어 있어 추가적인 활용 가치를 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 강서교육지원청에 교육 환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 교통 시설: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 토지 거래 허가가 필요할 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 매수인이 직접 임차인에게 보증금을 지급할 의무는 없습니다. 그러나 HUG의 배당 여부에 따른 잔여 보증금에 대한 법리적 해석은 신중하게 검토해야 합니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 지정으로 인해 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 307,650,000원으로, 최근 유사 물건의 매매 사례를 바탕으로 추정한 시세와 부합합니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 전혀 없습니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되는 점은 매수인에게 매우 유리한 조건입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 여부도 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 채무나 권리가 없습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG 조건부 매각으로 인해 임차인에게 직접적인 보증금 지급 의무가 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 추가 공간 확보: 외부 베란다 부분에 제시외 건물(26.50㎡)이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 307,650,000원

* 최근 매매가 기반 시세 추정: 약 302,370,000원

* 종합 의견: 본 물건은 권리상 인수 부담이 없고 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 직접 부담해야 할 추가 비용이 없어, 감정가 또는 최근 시세 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 305,000,000원

* 해당 범위는 감정가 및 시세 추정치, 그리고 HUG 조건부 매각으로 인한 이점을 반영한 것입니다. 입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.