나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3105 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-13 하나캐슬 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "까치산역 (지하철 2호선지선 및 5호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활(원룸형)주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활 시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 화곡동 936-13 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면 구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 2) 화곡동 936-18 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금172,000,000원) ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3105 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-13 하나캐슬 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 근린생활시설)

* 건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

* 토지지분: 10.72㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

* 건물지분: 30.30㎡ (약 9.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "까치산역 (지하철 2호선지선 및 5호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활 시설의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (세무관리과-13410) (2025년 9월 22일)

* 주요 권리 내역:

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 임차인: 이현정 (주택임차권 설정)

* 보증금: 172,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 7일

* 배당신고일자: 2023년 12월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이현정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 총 등기부채권액: 172,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인 권리 포기 조건에 따라)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 소비 및 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 구체적인 상권 활성화 정도는 주변 상권 분석을 통해 추가 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: "화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 다양한 종류의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 내부 이용상태: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* "화곡1동주민센터" 이용이 용이합니다.

* "까치산역" (지하철 2호선지선 및 5호선) 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인과의 계약 조건부 매각으로, 조건 미이행 시 잠재적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건)

* 토지이용계획:

* 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 이후 해당 구역 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31)

* 도로 접합: 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 진출입 시 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 본 물건은 전용면적 약 9.17평(30.30㎡) 규모의 도시형생활주택이며, 2013년 건축된 건물입니다. 감정가는 175,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 21일 동일 건물(하나캐슬) 내로 추정되는 전용 19.98㎡ 면적의 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례는 본 물건보다 면적이 작지만 건축 연도가 더 최신임에도 불구하고 높은 가격을 형성하고 있습니다.

* 다른 비교 사례로는 전용 37.44㎡의 물건이 2026년 7월 16일 150,000,000원에, 전용 37.56㎡의 물건이 2026년 7월 2일 160,000,000원에 거래되었습니다. 이들 물건은 면적이 더 넓으나 건축 연도가 더 오래되었습니다.

* 이러한 시세 분석을 종합할 때, 본 물건의 감정가 175,000,000원은 최근 거래된 유사 단지 내 물건에 비해 다소 낮게 책정되었으며, 다른 오래된 건물들의 시세보다는 높은 편입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점과 주변 시세를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준인 175,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 경쟁 상황 및 경매 시장의 변동성을 고려하여 감정가의 80%~90% 수준, 즉 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, "까치산역" 역세권에 속하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리분석상 임차인 관련 명도 문제는 매각 조건으로 해결되어 있어 추가적인 명도 리스크는 크지 않을 것으로 보입니다.

* 다만, 공항 관련 지구 지정 및 토지거래 허가구역 지정 등은 장기적인 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단되며, 투자 목적에 따라 적정 입찰가 산정을 통해 접근하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

* "까치산역" 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 수요가 꾸준하여 임대 수익 확보가 용이할 수 있습니다.

* 임차인 관련 권리 문제가 매각 조건으로 명확하게 정리되어 있어 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 감정가가 인근 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있게 책정되어 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 추가 확인 사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보에 대한 구체적인 세부 조건 및 영향 분석.

* 임차인 이현정의 임차권 설정 및 말소 조건 관련 법적 절차 및 서류 확인.

* 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 진입표면구역) 및 토지거래 허가구역 지정에 따른 향후 건축 및 재산권 행사 관련 제한 사항 상세 확인.

* 건물의 전반적인 관리 상태 및 유지보수 현황 점검.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.