나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3101 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 업무시설, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호){건축볍}, 장애물제한표면 구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등 ),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도 권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제206호에 소재한 오피스텔로, 서울남부지방법원 2026타경3101 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 166,000,000원이며, 토지 면적은 7.27㎡(약 2.20평)이고 건물 면적은 17.66㎡(약 5.34평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 업무시설, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준 권리는 2023년 7월 13일 접수된 신한저축은행의 가압류입니다. 등기부등본 상 을구의 주택임차권(박지온, 166,500,000원)은 말소 예정이며, 갑구의 강제경매(주택도시보증공사), 압류(금천구) 등도 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리 등기 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 166,500,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 2020년 5월 13일 전입, 2020년 3월 31일 확정일자를 받았습니다. 그러나 본 건은 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

총 등기부채권액은 174,266,541원(신한저축은행 7,766,541원, 주택도시보증공사 166,500,000원)입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 금천구 독산동은 준공업지역으로, 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 세일중학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 소규모 상업시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대로변에 위치하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 생활정보

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인접한 학교(세일중학교) 및 다른 주거/업무시설과의 근접성으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 임차인 박 및 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 명확한 이행 여부가 불확실할 경우 매각이 취소될 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 용도 변경이나 세무 처리 등에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 및 토지거래계약허가구역 여부는 관련 기관에 재확인 필요합니다.

감정평가서 요약에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하고, HUG 관련 특이사항으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 주거와 업무시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건의 명확한 이행 여부와 토지이용계획 상의 여러 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대부분의 권리관계가 매각으로 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

임차인(HUG)으로부터의 보증금반환청구권 포기 조건으로 추가적인 자금 투입 위험이 없습니다.

오피스텔로서 소형 면적에 대한 수요가 꾸준할 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성 및 준공업지역의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

본 건은 임차인(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인에게 추가적인 부담이 발생하지 않는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 166,000,000원 ~ 182,600,000원 (감정가의 100% ~ 110%)

최종 입찰가는 주변 시세, 본건의 상태, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.