나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3083 [1] 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제18층 제비동1821호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "2·7호선 가산디지털단지역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층(사용승인일:2020.07.27) 내 제18층 제비동1821호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "업무시설(오피스텔),제2종근린생활시설" 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 15m, 북동측으로 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27) (접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-29)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-06-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-11-05)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 본건의 호별 표기는 등기사항전부증명서상 "제비동1821호", 집합건축물대장상 "B동1821", 현황은 "B1821"로 표기되어 있으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3083 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3083 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제18층 제비동1821호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.16㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.159999999999999㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

건물지분: 17.62㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020년 7월 27일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, "가산동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있어 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2·7호선 가산디지털단지역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 가산디지털단지 내에 위치하여 풍부한 비즈니스 인프라와 상업시설을 이용할 수 있습니다. 인근 지역은 주로 업무시설 및 상업시설 밀집 지역으로 형성되어 있어 활발한 활동성을 보입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리분석 결과, 다음과 같은 사항을 확인하였습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (류 )

* 보증금: 157,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 배당신고일자: 2024년 1월 30일

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 갑구 2번: 소유권이전(신탁등기말소) - 말소 예정

* 을구 1번: 주택임차권 (류승근, 157,500,000원) - 말소 예정

* 갑구 3번: 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

* 갑구 6번: 강제경매 (주택도시보증공사, 157,500,000원) - 말소 기준 권리

* 매각으로 인수되는 권리:

* 본 건은 "토지 별도등기 있음"으로, 대지권의 목적인 토지에 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2020.07.08. 제152914호)가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않으며, 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다).

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동은 구로디지털단지와 함께 서울의 대표적인 IT 및 산업단지 중 하나인 가산디지털단지에 속해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요와 함께 오피스텔 및 상가 등의 임대차 시장이 활성화된 지역임을 시사합니다.

인근 지역은 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 직장인 수요가 높으며, 다양한 근린생활시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 1월 14층 물건이 120,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 5월 18층 물건이 95,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 140,000,000원입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 가산동 주민센터, 다양한 은행, 병원, 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 음식점, 공원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 정보: 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 20층 건물이며, 2020년 7월 27일 사용 승인되었습니다. 본 물건은 18층에 위치하고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 및 구분지상권 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대지권과 별도로 토지에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 토지 사용 및 향후 재건축, 증축 등에 제약을 받을 수 있는 중대한 권리이며, 물건 가치에 상당한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 용도와 현황 사용 용도의 차이: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 건축법 등 관련 법규 위반 소지 또는 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 별도등기 등의 특이사항은 거래 및 권리관계에 복잡성을 더할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 대지권과 별도로 존재하는 구분지상권의 인수 의무, 현황 주거용 사용으로 인한 법규 위반 소지 등 잠재적 리스크가 매우 크다는 점을 간과할 수 없습니다. 특히, 토지상의 구분지상권은 향후 재산권 행사 및 자산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 영향에 대해 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 중심 입지: IT 및 산업단지 배후 수요 풍부

* 편리한 교통망: 지하철 2·7호선 가산디지털단지역 인접

* 잘 갖춰진 생활 및 편의시설

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석, 그리고 권리 관계상의 중대한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

최근 18층 거래가 95,000,000원, 14층 거래가 120,000,000원, 감정가는 140,000,000원입니다.

특히, 매수인이 인수해야 하는 토지 상의 구분지상권이라는 중대한 권리 부담을 고려할 때, 감정가 및 유사층 거래가보다 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다. 이는 가장 낮은 실거래가(95,000,000원) 대비 소폭 상승한 금액으로, 경매 특성 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 구분지상권의 상세 내용 및 법적 영향에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.