나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3090 [1] 서울특별시 강서구 염창동 OOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "등촌역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대, 연립주택 등의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 1997.12.04) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택(9세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m내외 및 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3090 (1) 사건의 물건에 대한 분석입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3090 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 276 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 406,000,000원

* 토지면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

* 건물면적: 60.87㎡ (약 18.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 사용승인일: 1997년 12월 04일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대, 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m 내외 및 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,269,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

본 건은 특별매각조건에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 본 건 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을9. 주택임차권 (권리자: 박은정, 보증금: 257,250,000원, 전입일자: 2020-07-27, 확정일자: 2020-06-04, 배당신고일자: 2023-12-15). 대항력 없음.

* 갑8. 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 2026-01-09 접수).

* 갑3. 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 2023-11-17 접수).

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 257,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-27

* 확정일자: 2020-06-04

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 특이사항 및 특별매각조건

본 건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 등의 특이사항이 있으며, 특별매각조건으로 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 의미입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 정보

* 도화엘리시아 (2015년 건축, 전용면적 41.18㎡, 2026년 5월 매매가 38,000만원)

* 미화빌라A동 (1996년 건축, 전용면적 63.17㎡, 2026년 5월 매매가 36,000만원)

* 현대빌리지 (1993년 건축, 전용면적 38.73㎡, 2026년 7월 매매가 16,800만원) - *동대문구, 인천 서해구로 표기되어 있으나 염창동으로도 연결되는 정보로, 해당 물건의 정확한 위치 및 신뢰도 검증이 필요합니다.*

* 지역 분석

본 건이 위치한 염창동 일대는 지하철 9호선 등촌역 인근으로 교통이 편리하며, 다양한 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 본 건의 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류되어 있어 향후 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

* 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등) 존재 여부를 확인한 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성

지하철 9호선 등촌역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 건물 구조 및 설비

건축년도 1997년의 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건 및 대항력 포기 조건이 있습니다. HUG가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이므로 법적 검토가 필수적입니다.

* 건축 연도

1997년 준공으로 건물이 노후화되어 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 지하철역 인근의 양호한 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건 및 복잡한 권리 관계가 존재하여, 입찰 전 해당 조건에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 특수성을 감안할 때, 일반 매각 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있으나, 조건 이해 여부에 따라 리스크가 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* HUG 특수 조건 활용: 매수인이 인수하는 보증금 부담이 없으며, 임차권 등기 말소가 조건부로 진행되므로 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 조건부 계약 해제 가능성 검토 필요)

* 주변 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성: 주변 신축 빌라 시세와 비교 시, 권리 분석 및 HUG 조건을 명확히 이해하고 접근할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 주변 시세 및 본건의 특수성을 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 주변 시세 분석

비슷한 연차(1996년식, 63.17㎡)의 미화빌라A동이 36,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(1997년식, 60.87㎡)의 경우 시세는 대략 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 406,000,000원으로, 주변 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금 및 권리 분석

인수 보증금 합계는 0원으로, 주택도시보증공사 관련 특수 조건으로 인해 매수인이 직접 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가

본 건의 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없다는 점, 그리고 HUG 특수 조건으로 인한 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 시세를 고려하고 HUG 조건의 명확성을 확인한다면, 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. HUG와의 조건 최종 확정이 무엇보다 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.