나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제11층 제1111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화역(지하철 9호선)" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 신방화역(지하철 9호선) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 제11층 제1111호로 (사용승인일 : 2015.07.29), 외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, "업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남측으로 노폭 약 18미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제11층 제1111호

용도: 오피스텔

감정가: 191,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

건물 사용승인일: 2015년 7월 29일

해당층: 11층 (총 14층)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 신방화역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 신방화역 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 동측 약 23미터, 남측 약 18미터, 북측 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 8일 접수된 국민은행 근저당입니다.

이후 접수된 권리(정복순 근저당 2건, 현대카드 가압류, 국민은행 임의경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부채권 총액은 141,196,254원입니다.

1.3. 상권분석

마곡지구 개발의 중심부에 위치하여 지속적인 성장 가능성이 높은 지역입니다.

오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근 지하철역과 도로망을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 신방화역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 현대적인 오피스텔 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 제한 사항이 존재합니다. 또한, 상대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 2015년 사용승인이므로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

숨은 권리: 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 유치권, 법정지상권, 또는 임대차 외 점유자 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

마곡지구 내 신축 오피스텔로서 미래 가치 상승 기대감이 높은 물건입니다.

교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자용으로 모두 적합할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 제한 구역 및 복잡한 토지이용계획은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구 개발 계획 수혜: 대기업 입주 및 지속적인 개발로 인한 임대 수요 증가 및 자산 가치 상승 기대.

역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 인근으로 탁월한 대중교통 접근성.

신축 오피스텔: 관리비 부담이 적고, 최신 편의시설을 갖춘 주거 환경.

합리적인 낙찰가 확보 시 시세차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 191,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 20일 거래: 13,600만원 (전용 24.07㎡, 6층)

* 2026년 7월 9일 거래: 13,600만원 (전용 24.07㎡, 11층)

분석: 본건의 전용면적은 29.14㎡입니다. 최근 거래된 24.07㎡ 면적의 오피스텔이 13,600만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 현재 시세는 약 165,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다. (29.14㎡ / 24.07㎡ * 13,600만원 ≈ 164,890,000원)

감정가(191,000,000원)는 최근 실거래가 대비 약 15% 이상 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 시세 분석을 토대로 1억 6천 5백만원에서 1억 7천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.