나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3004 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

가산동 140-17,140-21 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 내 제1동 제6층 제603호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3004 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제6층 제603호

* 용도: 오피스텔 (업무시설(오피스텔))

* 감정가: 192,000,000원

* 토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 건물 면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 (2021년 8월 18일 사용승인)

* 총 호수: 40호

* 총 건물 연면적: 1577.68㎡ (약 477.29평)

* 전용 면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

* 분양 면적 (추정): 약 39.44㎡ (약 11.93평) (총 연면적 1577.68㎡ / 40호)

2. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 여건은 보통입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 등기부상 총 채권액: 205,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (허 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 24일

* 확정일자: 2021년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기재된 권리들은 말소 예정)

* 특이사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 가산동 지역은 서울 서남권의 대표적인 업무 및 산업 지구로, 다양한 기업체와 오피스텔이 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 확인: 외부 지도 및 검색 사이트 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

* 주변 시설: 가산동 주민센터가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 승계 관련: 임차인의 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항으로 인해 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 여지를 완전히 배제하기는 어렵습니다. (다만, 현재 기재된 내용으로는 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 토지거래허가구역: 지정기간 내 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 매수인에게 직접적인 영향을 미치지 않더라도 규제 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

* 건축물 노후화: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기 보유 시 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 해당 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 금천구 가산동에 위치한 신축 오피스텔입니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 것으로 보이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 가산디지털단지 내 업무지구에 속해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가산디지털단지 내 입지: 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발 가능성을 가진 지역입니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 건물로 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 적극적인 HUG 협상: HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 파악하여 유리한 조건으로 협상할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 192,000,000원입니다.

* 본 물건은 권리상 인수할 보증금이 없으며, 가산동 지역의 오피스텔 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 동일 건물 또는 인근 유사 건물(오피스텔)의 매매 및 임대 사례, 지역 개발 호재 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 구체적인 시장 데이터 분석 없이 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 일반적으로 감정가를 기준으로 100%~110% 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. (약 192,000,000원 ~ 211,200,000원)

* 최종 입찰가 결정 시에는 임차인 현황, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.