나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3078 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트간지, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시되며, 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

(가): 다세대주택으로 이용중이며, 세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 반방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공종주택(케이씨하우징)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 기호 2: 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3078 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 397,000,000원 (삼억구천칠백만원)

* 토지면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

* 토지 지분: 17.84㎡ (약 5.40평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.13㎡ (약 8.21평)

* 건물 지분: 27.13㎡ (약 8.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보: 2023년 1월 사용승인, 철근콘크리트 구조 6층 건물 내 2층 201호

2. 입지조건

* 위치: 서울신원초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트단지, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다. 또한, 본 건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 31일 접수된 주식회사어센틱금융그룹의 근저당권(201,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되는 권리 외에 별도로 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없다고 명시되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안효명 (HUG 보증 관련)

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-13

* 확정일자: 2023-03-27

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존 (김민곤 외 1명)

* 주택임차권 (안효명, 369,000,000원) - 말소 예정

* 공유자전원지분전부이전 (김옥순)

* 근저당권 (주식회사어센틱금융그룹, 201,600,000원) - 말소 기준 권리, 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 369,000,000원) - 말소 예정

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해석: 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 임차인 안효명은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없습니다. 또한, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 명확합니다.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 사례:

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 "대경4차(가,나)" (1981년식 연립, 55.27㎡): 210,000,000원 (약 379.9만원/㎡)

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 "효성쉐르빌" (2017년식 다세대, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 576.2만원/㎡)

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 "수명산시그니처" (2019년식 다세대, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 592.1만원/㎡)

* 분석: 최근 신월동 일대의 다세대주택 거래 사례들을 보면, 면적 50-55㎡ 수준의 비교적 신축 건물(2017-2019년식)이 3억원 초반대의 가격으로 거래되고 있습니다. 본 물건은 전용면적 27.13㎡로 비교 대상보다 면적이 작지만, 2023년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "서울신원초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공항 소음 및 비행 제한: 본건이 공항 소음 방지 및 소음대책 지역, 수평표면구역, 진입표면구역 등에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 대공방어협조구역에 해당하여 건축 고도 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 괴리: 본건의 감정가는 397,000,000원이나, 면적이 유사하거나 더 큰 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가가 3억원 내외로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획상의 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법적 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

서울 양천구 신월동에 소재한 본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 작은 면적 대비 높은 감정가가 책정되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 사건으로, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 위험 요소는 적습니다. 다만, 주변 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 높다는 점, 공항 소음 지역이라는 점 등은 유의해야 할 부분입니다. 신축 건물의 장점과 명확한 권리 관계를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공되어 건물 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* HUG 관련 물건: 주택도시보증공사가 채권자로, 경매 절차가 투명하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 최소 면적 부담: 소형 면적(약 8.21평)으로 초기 투자 부담을 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 397,000,000원

* 주변 시세 분석: 비교 대상 신축 다세대주택(52-55㎡)이 3억원 내외에 거래되었으며, 평당 약 570만원~590만원 수준입니다. 본 건은 전용면적 27.13㎡로 면적이 절반 수준이나 2023년 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

* 시세 및 감정가 비교: 본 건 감정가(397,000,000원)는 주변 실거래가(약 300,000,000원 ~ 330,000,000원)보다 높게 책정되었습니다. 따라서, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세와 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점과 신축 건물의 가치를 반영하여, 감정가보다는 낮지만 실거래가 상단보다는 높은 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 320,000,000원 (삼억이천만원)

* 참고: 본 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 추정한 가격이며, 실제 현장 조사, 임장 활동, 유사 물건의 추가 조사, 현장 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.