나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경842 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제101동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

\철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로써 (사용승인일 : 2022.09.30) 외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 완경사지로써, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-12-26)([제한기간:(최초)제한공고(고시)일 로부터 2년])<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호 구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016- 11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~206.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02)(지정기간:2026.1.7.~2027.1.28.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 본건동(제101동)은 대부분 거주자가 없는 것으로 조사되었고, 전력이 차단되어 승강기 및 외부 공동현관 출입 시스템을 이용할 수 없으며, 전체적인 관리가 미흡한 상태인바 경매진행 및 입찰시 재확인이 필요한 사항임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경842 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-39 우노빌 제101동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 499,000,000원

토지면적: 35.85㎡ (약 10.84평)

토지지분: 35.852㎡ (약 10.85평)

건물면적: 56.19㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.19㎡ (약 16.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문성초등학교" 북동측 인근 지역에 소재하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호에 해당합니다. 2022년 9월 30일 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재는 전력이 차단되어 승강기 및 외부 공동현관 출입 시스템 이용이 불가하며, 전체적인 관리가 미흡한 상태입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 이루어진 부정형 완경사지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 도시계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025.12.26까지), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 440,000,000원)입니다. 이 근저당권은 본 경매로 인해 소멸될 예정이며, 해당 권리 이후 등기된 권리들(임의경매 개시 결정 포함) 또한 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액은 440,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

등기부 및 물건명세서 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 별도의 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 명확한 현황은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 440,000,000원, 전용면적 53.72㎡ (약 16.25평), 2017년식, 5층. (독산동 886-6, '더하우스비동')

* 2026년 5월 5일 거래: 325,000,000원, 전용면적 29.87㎡ (약 9.04평), 2023년식, 3층. (독산동 972-50, '로얄팰리스5')

* 2026년 5월 1일 거래: 140,000,000원, 전용면적 21.99㎡ (약 6.65평), 2012년식, 4층. (독산동 960-11, '엘리체')

4.2. 감정가 적정성 검토

본 물건의 감정가는 499,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적(53.72㎡)의 물건이 440,000,000원에 거래된 점과, 최근 신축(2023년식)된 더 작은 면적(29.87㎡) 물건이 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 신축 연도(2022년)를 감안하면, 시세는 4.5억~5.5억 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건 인근에 문성초등학교가 위치하며, 주거지역 특성상 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 문성초등학교: 북동측 인근 위치.

* 기타 교육시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 정보

본 물건의 소재지 주변을 기준으로 한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 금천구 지역 내에는 일부 공업지대 등이 분포하고 있으므로, 광범위한 지역에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리상태 미흡

현재 건물이 대부분 거주자가 없는 상태로 전력이 차단되어 있으며, 승강기 및 공동 출입 시스템 이용이 불가능한 등 전반적인 관리 상태가 매우 미흡한 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 거주 또는 임대를 위해 상당한 초기 비용과 노력이 필요함을 의미합니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 관리 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 도시계획 및 개발 제한

본건 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있으며, 건축허가·착공 제한 지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 존재하여 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 유지보수 비용

2022년 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고 현재 관리 상태가 미흡한 점을 고려할 때, 향후 건물 유지보수를 위한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 자체의 물리적 가치는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확하여 경매 절차상 인수할 권리는 없을 것으로 보이며, 임차인 또한 인수 대상이 없습니다. 하지만 현재 건물의 전력 차단 및 관리 미흡 상태는 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 확인하고 관리 정상화에 필요한 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 장기적인 가치 상승 기대 가능.

* 안정적인 주거지역 내 위치.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 절차가 간소할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 499,000,000원

최근 거래된 유사 면적(53.72㎡, 2017년식)의 매매가가 440,000,000원이었으며, 본건 건물 면적(56.19㎡)과 유사합니다. 또한, 최근 신축(2023년식)된 소형 면적(29.87㎡)이 325,000,000원에 거래된 점을 바탕으로 환산하면, 본건(약 17평)의 시세는 약 4.5억 ~ 5.5억 원 범위로 추정됩니다.

현재 건물의 전력 차단 및 관리 미흡 상태를 감안하여, 정상적인 상태의 시세보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 관리 정상화 비용, 명도 비용 등을 고려했을 때, 420,000,000원에서 470,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.