나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3056 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재"서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2022.03.11.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 4M 내외, 동측으로 노폭 약 3M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

403-167 도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 403-168 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3056 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-167, 더원하우스 제6층 제602호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 301,000,000원

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2022년 3월 11일 (신축 건물)

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

토지지분: 19.888385539152186㎡ (약 6.02평)

건물면적 (전용면적): 28.13㎡ (약 8.51평)

토지/건물 일괄매각 대상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 개봉초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로 무난한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역(남부교육청 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군수도방위사령부 관할)에 포함됩니다.

도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(주거환경개선사업)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (아파트 대상 2026.10.20.~2026.12.31. / 외국인 대상 2025.8.26.~2026.8.25.).

인접 도로 상황은 남측 약 4M, 동측 약 3M 내외 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 10월 20일자 구로세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경3056)으로 본 경매가 진행 중입니다.

현재 총 등기부채권액은 315,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(유승민)

보증금: 315,000,000원, 차임: 0원.

전입일자: 2022년 4월 14일, 확정일자: 2022년 3월 21일.

대항력: 없음.

임차권 등기(을3)는 말소된 상태입니다.

주의: 임차인 유승민씨와 관련하여, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각으로 인해 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (명시된 지상권 등 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

본건은 2022년 신축 건물로, 주변 비교 대상 건물 대비 신축성이 매우 뛰어납니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근의 다세대주택(2002년식, 51.48㎡)이 250,000,000원에 거래(㎡당 약 485만원)되었으며, 연립주택(1982년식, 61.19㎡)은 250,000,000원에 거래(㎡당 약 408만원)되었습니다.

본건의 감정가 301,000,000원 (28.13㎡ 기준, ㎡당 약 1070만원)은 신축성을 고려하더라도 제공된 과거 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점과 향후 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다.

4.2. 시장 동향

개봉동 일대는 재개발/재건축 이슈가 있는 지역으로, 신축 주택의 선호도가 높을 수 있습니다.

도시형생활주택(단지형다세대)으로 분류되어 있어 일반 다세대와는 다른 시장 특성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 6층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

주변에 서울개봉초등학교 등 교육시설이 있습니다.

근린생활시설 및 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

정비구역(주거환경개선사업)으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다. (개발 진행 여부 및 계획은 별도 확인 필요)

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당 시 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

매각 조건에 따른 HUG의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건이 존재하나, 이는 매수인에게 유리한 조건으로 리스크를 완화하는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 매우 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인 관련 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 깔끔한 편입니다.

정비구역 지정 및 토지거래허가구역 지정 등 법적 제약 사항은 있으나, 이는 지역 개발 가능성과 연관될 수 있습니다.

감정가가 과거 거래 시세 대비 높게 책정된 점은 투자 시 주의가 필요하며, 신축 건물의 가치를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신축 건물로 유지보수 비용 및 노후화에 대한 부담이 적습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 명확합니다.

정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 사업 진행 상황 확인 필수)

소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 어필할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액은 0원입니다.

신축 건물이라는 점과 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 제공된 과거 유사 사례들의 시세와 비교 시, 본건 감정가에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 110% 수준을 희망 입찰가 범위로 설정하고, 실제 현장 조사 및 최신 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 약 270,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.