나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3132 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-4 대림역와이즈플레이스 제17층 제1705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로중학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 관공서, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "대림역"(2,7호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제17층 제1705호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M, 남측으로 노폭 약12M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호 법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 구로동 98-4 대림역와이즈플레이스 제17층 제1705호 부동산 강제경매 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 주요 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3132 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-4 대림역와이즈플레이스 제17층 제1705호

용도: 도시형생활주택

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 서울보증보험 주식회사에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.337㎡ (약 1.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

건물지분: 24.647㎡ (약 7.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황 (건축물표제부)

건물명: 대림역 와이즈플레이스

주용도: 업무시설 (공동주택(도시형생활주택-원룸형, 96세대), 업무시설(오피스텔, 198실), 제1,2종 근린생활시설)

층수: 지하 4층, 지상 19층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2012-09-14

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘구로중학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 학교, 관공서, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 ‘대림역’이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 30미터, 남측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트 / 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등), 건축선이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(접수일자: 2026-01-12, 권리금액: 174,034,191원)입니다. 이 강제경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 일반적으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LIMEINYU

보증금: 6,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-09-27

확정일자: 2024-10-10

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

* 임차인: 남윤도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함. 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2022-08-01

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 '말소' 처리되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보 기준)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 특이사항은 명시되지 않음)

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 면적대의 주거용 부동산(다세대 등)은 2026년 7월 기준으로 약 19,500만원에서 29,990만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 24.65㎡(약 7.46평)과 건축 연도(2010년)를 고려할 때, 비슷한 시기에 건축된 21.75㎡(약 6.58평)의 2012년식 다세대 주택이 29,990만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 137.9만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 면적(24.65㎡)에 적용 시, 시세는 약 34,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 15,500만원 대비 상당한 차이를 보이며, 시세보다 낮은 감정가로 인해 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 대림역(2, 7호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 구로중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호하며, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용 또한 편리합니다. 관공서 접근성 또한 준수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 복잡성: 대항력 있는 임차인(LIMEINYU, 남윤도)이 존재하며, 보증금 및 차임 정보가 일부 불분명하거나 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각 조건의 특수성: '임차인 및 임차권승계인의 서울보증보험 주식회사에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 문구는 매수인에게 부담이 될 수 있는 조건입니다. 이는 임차인이 보증금 반환 청구를 포기해야만 명도가 원활하게 진행될 수 있음을 시사합니다. SGI 인수조건 변경 등도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(15,500만원)와 추정 시세(약 34,000만원) 간의 큰 차이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대림역 역세권이라는 탁월한 입지조건과 도시형생활주택으로서의 편리성을 갖춘 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 특별한 매각 조건 등 권리 관계가 복잡하여 면밀한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 필수적입니다. 감정가와 시세 간의 큰 괴리는 투자 매력도를 높이지만, 동시에 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 역세권 입지: 지하철 2, 7호선 대림역 도보 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력을 시사.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 관공서, 상업 시설 등이 밀집하여 주거 및 생활이 편리.

* 복잡한 권리 관계 해소 시 명도 용이성: 특이사항 및 주의사항에 명시된 매각 조건이 잘 이행된다면, 명도 관련 분쟁을 최소화할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다. 분석 결과, 주변 시세는 약 34,000만원 수준으로 추정되며, 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 복잡한 권리 관계와 매각 조건으로 인해 명도 관련 변수가 존재하지만, 시세와 감정가의 큰 차이를 고려할 때, 적극적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 임차인과의 협상 및 매각 조건 이행 가능성을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.