나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경811 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제501호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경811 (1)

물건 종류: 지식산업센터

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제5층 제501호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 486,000,000원

토지 면적: 21.83㎡ (약 6.6평)

건물 면적: 86.03㎡ (약 26.0평)

토지 지분: 21.83㎡

건물 지분: 86.03㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울 서남부의 대표적인 산업 단지인 가산디지털단지에 위치합니다.

주변으로는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물명은 ‘더리즌밸리 지식산업센터’이며, 도로명 주소는 서울특별시 금천구 가산로9길 66입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

해당 물건은 철근콘크리트 구조의 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 건물 내 제1동 제5층 제501호입니다.

건축물대장상 지하 4층, 지상 14층 규모이며, 본건이 위치한 5층은 지상층에 해당합니다.

건물 사용 승인일은 2020년 8월 19일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 강화유리 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

내부 이용 상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

통상적인 급·배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외부 관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 재확인이 필요합니다.

2.4. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장, 제2종근린생활시설)로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 용도 지역 및 제한사항으로는 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정된 기간이 있으니, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 19일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권액 1,680,000,000원)입니다.

낙찰로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (단, 별도등기 및 인수되는 권리는 별도 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

가장 중요한 사항으로, 물건명세서에 '별도등기 있음' 표기와 함께 "대지권의 목적인 토지 을구 15번 지상권설정 등기(2020.07.31. 제172117호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 본건 건물의 대지권과 관련된 토지에 지상권이 설정되어 있으며, 해당 지상권은 낙찰자가 그대로 인수해야 함을 의미합니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 지상권의 상세 내용(존속기간, 범위, 설정 목적 등)을 반드시 면밀히 확인하고 인수 후 권리 행사에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 티디엔디주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 문구: 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원이므로 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 단, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부등본 요약

* 2021년 4월 19일: 삼우개발일차유한회사 소유권 이전 (신탁등기말소)

* 2021년 4월 19일: 주식회사 필데이타 소유권 이전 (매매)

* 2021년 4월 19일: 하나은행 근저당권 설정 (말소기준권리, 1,680,000,000원)

* 2026년 1월 6일: 하나은행 임의경매 개시 (채권액 1,380,113,519원, 말소 예정)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,680,000,000원

4. 상권분석

4.

4.1. 업종 현황

본 물건이 소재한 가산동 일대는 서울디지털산업단지의 핵심 지역으로, IT, 첨단산업, 제조업체 등이 밀집한 대표적인 업무지구입니다.

주변에 다양한 지식산업센터 및 오피스가 밀집해 있어 관련 서비스 업종(식당, 카페, 학원, 법률/회계 사무실 등)에 대한 수요가 높습니다.

건물 자체의 용도가 공장 및 제2종근린생활시설이므로, 이러한 업종 관련 사업체 입주에 적합합니다.

4.2. 배후수요

대규모 산업단지 내 직장인 배후수요가 풍부하며, 주변 주거지역의 배후수요도 일부 존재합니다.

관련 산업 종사자 및 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설

대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 대형마트(홈플러스), 영화관(CGV) 등 다양한 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 식당, 카페, 은행, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

단지 내외에 학교(초, 중, 고) 및 각종 교육 시설이 위치해 있습니다.

종합병원 및 일반 의원 등 의료 시설 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 인수되는 지상권

가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권(2020.07.31.자)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 사용에 대한 제약이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 해당 지상권의 상세 내용을 반드시 확인하고 법률 전문가와 상의해야 합니다.

6.2. 복수 호수 일체 이용 추정

501호부터 507호까지 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 공부상 별개의 호수이나 실질적으로 하나의 공간으로 사용되고 있어, 향후 이용, 관리, 또는 분할 매각 시 문제가 될 수 있습니다. 정확한 이용 현황과 분할 가능성 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

해당 지역은 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정된 기간이 있습니다. 본 물건의 용도는 지식산업센터이나, 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 요건을 확인해야 합니다.

6.4. 기타

본 물건은 유동화 물건, 공동 담보 물건으로, 채권 양도 및 다수의 담보 설정으로 인한 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가의 상당한 비율을 차지하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 소재하며, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로 잠재적 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 풍부한 직장인 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

그러나 낙찰자가 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기, 복수 호수의 일체 이용 추정 등은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리의 구체적인 내용을 파악하고 그 영향력을 정확히 평가해야 합니다. 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.

* 가산디지털단지 내 중심부에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 지식산업센터라는 점

* 대규모 산업단지 내 풍부한 직장인 배후수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성

* 주변 상업 및 생활 편의시설 발달로 인한 입주 기업의 운영 용이성

* 현재 감정가(4.86억원) 대비 시장 가치 상승 잠재력 검토

9. 예상 입찰가

9.

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 외에, 인수해야 하는 지상권 등기 및 복수 호수 일체 이용 추정 등 잠재적 리스크를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 인수되는 지상권의 가치와 향후 권리 행사에 따른 예상 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정평가서 및 등기부등본 상세 내용 검토, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 실제 이용 상황 파악, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 조사 등이 선행되어야 합니다. 부동산 컨설턴트와 협의하여 개별적인 투자 성향 및 리스크 감내 수준을 고려한 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 지도 서비스 검색 결과, 가산디지털단지 핵심 지역에 위치하여 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.