나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100024 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 3층331호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "자곡초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제3층 제331호로서, 외벽:돌붙임 및 페인팅 마감 등 창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면"내부구조도"참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 서측으로 노폭 약 13~15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1):도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 기호2):도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전임지<산림법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100024 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 3층331호

용도: 오피스텔

건물명: 강남 푸르지오시티 1차

총 층수: 10층 (본건 3층)

건축년도: 2014년

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

건물면적 (전용면적): 25.06㎡ (약 7.58평)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "자곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

도로: 본건 건물은 남측 약 30미터, 북측 및 서측 약 13~15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

기타: 본 물건은 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 관련 법규 적용을 받습니다. 특히 비행안전구역에 해당하는 점은 소음 등의 영향이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 6일자 수영세무서장의 압류 (갑4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매(갑6, 채민우, 2026.01.08 접수) 등 나머지 등기사항은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황:

채민우 (채 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 31일

확정일자: 2021년 8월 11일

배당신고일자: 2026년 1월 6일

대항력: 있음

권리분석상 특이사항: 임차인 채민우는 대항력이 있으나, 배당신고를 하였고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인이 본건 경매 신청 채권자(채민우)와 동일인으로 추정되므로, 이해관계가 복잡할 수 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 서울특별시 강남구 자곡동에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 지역에 속합니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재하여 유동 인구 및 배후 수요가 일정 부분 확보될 수 있는 지역입니다.

단, 대형 상권이나 중심 업무 지구에 비해 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설(소매점)으로 표기되어 있어, 임대 수익을 고려할 때 다양한 업종의 임차인 확보 가능성을 가집니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 건물 자체 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 자곡초등학교가 인근에 위치하여 학군 배후 수요에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 선호도를 고려할 수 있는 환경입니다.

대중교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하며, 지하철역과의 연계성은 도보 접근이 다소 어려울 수 있으나, 버스 환승 등을 통해 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 채민우 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 인수 금액이 0원으로 예상되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계의 복잡성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

비행안전구역: 본건이 위치한 지역이 비행안전제5구역(전술)에 속해 있어, 항공기 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 구역은 일정 기간 동안 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 매각 또는 이용에 제한이 따를 수 있습니다. (지정 기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정 등)

현장 확인 불가: 감정평가 시 임대관계 및 내부 구조 확인이 불가능했던 점은, 실제 내부 상태나 구조가 공부와 다를 가능성을 내포하므로, 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구의 오피스텔로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 전용면적 25.06㎡(약 7.58평)으로 1인 가구 또는 소규모 법인에게 적합한 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적절하게 책정된 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 비행안전구역 편입, 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항과 현장 확인의 어려움은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

강남구 신축 오피스텔: 희소성 및 지역적 가치 보유.

보증금 미인수 임차인: 낙찰자의 추가 자금 부담 없음.

적정 감정가: 시세 대비 합리적인 출발점.

수익형 부동산 가능성: 임대 수익 창출 잠재력 보유 (현재 임대 관계는 미상).

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례 분석:

2026년 5월 18일 거래: 25.06㎡, 6층, 170,000,000원

2026년 6월 17일 거래: 25.06㎡, 10층, 172,000,000원

평균 매매가 (25.06㎡ 기준): 약 171,000,000원

본건 감정가: 171,000,000원 (평균 매매가와 일치)

본건은 3층이며, 최근 거래된 6층, 10층 매물들과 비교 시 층수 차이가 있으나, 강남권 오피스텔의 경우 층별 가격 차이가 크지 않을 수 있으며, 3층 또한 주거 또는 업무용으로 선호도가 있을 수 있습니다.

감정가인 171,000,000원을 기준으로, 입찰 참여 시점을 고려한 시장 상황, 경매 물건의 특수성(대항력 임차인, 비행안전구역 등)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 컨설턴트의 추천 입찰가는 175,000,000원으로, 이는 평균 시세 대비 약간의 상승 여력을 고려하고, 보증금 인수 부담이 없는 점을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.