나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100006 [1] 서울특별시 서초구 양재동 11-50 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재‘양재역’남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선, 신분당선인 "양재역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2026.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100006 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 11-50 4층401호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 다세대주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 341,000,000원

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05 평)

토지 지분: 13.3842㎡ (약 4.05 평)

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24 평)

건물 지분: 27.25㎡ (약 8.24 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물대장 요약:

* 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 해당 호수: 지상 4층 401호

* 사용승인일: 2013-12-10

* 건축면적: 100.52㎡

* 연면적: 479.75㎡ (약 145.16 평)

* 대지권 면적: 201.5㎡ (약 61.0 평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재역’ 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 단독 및 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선, 신분당선 ‘양재역’이 소재하여 교통이 편리함.

1.2. 권리분석

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-31

* 확정일자: 2018-10-04

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2022-09-22

* 등기부 요약:

* 갑1 (소유권보존): 2014-01-27

* 을3 (주택임차권): 2022-09-22, 이 , 220,000,000원, 말소: 인수 (전입 2018-10-31, 확정 2018-10-04)

* 갑3 (가압류): 2021-08-20, 주식회사청보인베스트, 3,290,000,000원 (말소기준권리)

* 갑6 (압류): 2024-11-26, 서초세무서장 (말소)

* 갑8 (강제경매): 2026-01-06, 이 (채권자), 300,248,768원 (말소)

* 등기부채권 총액: 3,510,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 제3번 임차권등기 (임대차보증금 220,000,000원, 전입일자 2018.10.31, 확정일자 2018.10.04)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 참조)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 단독 및 다세대주택, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 지하철 3호선 및 신분당선 양재역 역세권으로 교통 인프라 우수함.

* 인접도로: 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역. 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 거래제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 관련 규정을 확인해야 함 (외국인 및 특정 용도 부지 거래 시 허가 필요).

1.4. 생활정보

* 주변시설: 양재역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 이 의 보증금 220,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 법률상 인수 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 해당 물건을 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동, 양재역 초역세권에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로 입지 조건이 매우 우수함. 2013년 준공으로 건물 상태 또한 양호한 편으로 판단됨. 다만, 2.2억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 리스크임. 현재 감정가는 3.41억원임.

1.7. 투자 포인트

* 양재역 (3호선, 신분당선)을 이용할 수 있는 초역세권 입지.

* 서초구 내 비교적 신축급 다세대주택으로 투자 가치 상승 잠재력 보유.

* 양재 일대 개발 계획에 따른 수혜 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 비슷한 면적(27.28㎡) 및 준공연도(2016년)의 유사 물건이 2026년 7월 2일 430,000,000원에 거래됨.

* 다른 유사 물건(48.58㎡, 2016년식)은 810,000,000원에, 신축 물건(67.73㎡, 2023년식)은 1,350,000,000원에 거래됨.

* 본건 감정가(341,000,000원)는 유사 면적의 최근 실거래가(430,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준임.

* 예상 입찰가 (인수 예정 보증금 제외): 380,000,000원

* 산정 근거: 본 예상 입찰가는 감정가보다 높고, 최근 실거래가보다는 낮은 수준에서 산정되었음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 책정함. 만약 임차인 보증금이 전액 배당으로 회수된다면, 본 입찰가는 시장가 대비 더욱 유리한 가격이 될 수 있음. 임차인의 배당 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.