나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100034 [1] 서울특별시 중구 충무로4가 308 더솔라고세운주건축물 1동 12층1244호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 필동2가 소재 "충무로역" 북측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 충무로역(지하철 3,4호선)이 소재 하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제12층 제1244호로서, (사용승인일: 2023.07.21) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: -, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 생활숙박시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측, 동측, 북측으로 포장된 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 일반상업지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로3류(폭 12m~15 m)(2024-06-27)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가 ·착공제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도 시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용 도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안) ■ 기호 2) 일반상업지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로3류(폭 12m~15 m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가 ·착공제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100034 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 충무로4가 308 더솔라고세운주건축물 1동 12층1244호 (신주소: 서울특별시 중구 충무로2길 9)

* 건물명: 더 솔라고 세운

* 용도: 생활형 숙박시설

* 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 철골구조

* 층수: 지하 5층 / 지상 14층 중 12층

* 사용승인일: 2023년 7월 21일

* 감정가: 301,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지 면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 건물 면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중구 필동2가 "충무로역" 북측 인근

* 주위 환경: 업무시설, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 양호

* 교통: 차량 진입 가능. 인근 버스정류장 및 지하철 3,4호선 충무로역 소재로 대중교통 이용 편리.

* 도로: 남측, 동측, 북측으로 포장된 세로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 도로구역, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 등)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (용인축산업협동조합, 210,000,000원, 2023.09.25.)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권 등기 및 관련 사항이 확인되지 않음.

* 총 채권액 (등기부 기준): 287,310,132원

* 임차인 현황:

* 위코스테이 (위 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 서울의 중심업무지구 및 주요 상업 지역에 인접하여 높은 유동인구와 상업 활동이 가능한 지역.

* 주변 시설: 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 다양한 비즈니스 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 개발 잠재력: 세운재정비촉진지구 내 위치하며, 최근 6-4-1구역에 999세대 규모의 주상복합 및 공동주택 개발 계획이 수정 가결되는 등 활발한 재정비 사업이 추진 중. 이는 향후 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승을 기대하게 하는 요소.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 풍부하여 쇼핑, 외식 등 일상생활 영위가 편리함.

* 교통: 지하철 3,4호선 충무로역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이함.

* 문화/여가: 명동, 청계천, 남산 등 서울의 주요 관광 명소와 문화 시설 접근성이 우수하여 다채로운 여가 활동을 즐길 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역 내에서도 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 사용 및 토지 거래 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 재정비촉진지구: 세운재정비촉진지구 내 재개발 사업이 진행 중이므로, 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 소음, 분진 등 일시적인 불편함 또는 향후 개발 계획 변경에 따른 영향 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치한 신축 생활형 숙박시설로, 탁월한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2023년 사용승인된 건물로 비교적 신축성을 유지하고 있으며, 특히 활발하게 추진되고 있는 세운재정비촉진지구 개발의 수혜 지역에 속하여 향후 미래가치가 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 점은 투자 매력을 더합니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 투자 결정 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 최신 시설 및 건축 기준 적용.

* 더블 역세권 입지: 지하철 3,4호선 충무로역 인접으로 높은 접근성.

* 세운재정비촉진지구 개발 프리미엄: 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 생활형 숙박시설: 아파트와 달리 주택법 규제에서 상대적으로 자유롭고, 임대 및 운영 방식에 유연성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 301,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 실거래가, 향후 임대수익률, 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.