나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100038 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 901 시티프라디움더강남201동오피스텔 1층112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "선정릉역(지하철9호선 및 수인분당선)" 남서측 인근 에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 선정릉역 및 언주역(지하철9 호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상3층 건물 내 제1층 제112호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔-주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 40미터 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 공부상 "1층"에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 후첨 "사진용지"에서와 같이 남서측 도로 기준은 "2층"에 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 901번지에 소재한 시티프라디움 더 강남 201동 1층 112호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100038 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 804,000,000원입니다.

토지 면적은 16.39㎡ (약 4.96평)이며, 건물 면적은 48.93㎡ (약 14.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 용인중앙새마을금고입니다.

건축물 정보에 따르면, 본건은 시티프라디움 더 강남 201동에 위치하며, 해당 건물은 지하 2층, 지상 3층 규모이며 본건은 1층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "선정릉역(지하철 9호선 및 수인분당선)"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 함께 지하철 9호선 및 수인분당선의 환승역인 선정릉역, 그리고 지하철 9호선 언주역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 광로3류(폭 40m~50m)(접합)에 해당하며, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있습니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등에게 적용되는 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도에 한정된 지정기간(2025.10.1.~2026.12.31. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있습니다. 건축선 또한 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 29일에 접수된 을1 근저당권 (용인중앙새마을금고, 채권액 732,000,000원)입니다.

본건과 관련된 등기부채권 총액은 1,413,992,954원입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑1 소유권보존 (주식회사시티글로벌)

* 갑2 소유권이전 (김수정)

* 을1 근저당권 (용인중앙새마을금고)

* 을2 근저당권 (이광석)

* 갑4 임의경매 (용인중앙새마을금고) - 본 경매 사건

* 갑5 가압류 (삼성카드)

* 갑6 가압류 (롯데카드)

* 갑7 가압류 (주식회사우리카드)

* 갑8 가압류 (신한카드)

* 갑9 가압류 (주식회사케이비국민카드)

* 갑10 가압류 (산은캐피탈주식회사)

위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사무로코퍼레이션

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,585,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-04-03.

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본건은 권리상 깨끗하며, 낙찰 시 인수해야 할 보증금이나 기타 권리가 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 서울 강남구 역삼동 일대는 서울의 대표적인 업무 및 상업 중심지입니다.

주변에 다수의 오피스 빌딩, 금융기관, 백화점, 병원, 고급 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 배후 수요 또한 두텁습니다.

특히, 선정릉역과 언주역을 중심으로 교통의 요지에 해당하여 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

본 물건은 1층에 위치하여 가시성이 우수하고, 오피스텔 및 주변 상가 이용객들의 접근이 용이한 장점이 있습니다.

단지 내 오피스텔 입주민뿐만 아니라 인근의 다양한 업무 시설 종사자 및 거주자들을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

4. 생활정보

주변 편의시설: 강남구 역삼동은 최상의 생활 인프라를 갖춘 지역입니다. 다양한 쇼핑몰, 레스토랑, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

문화 및 휴식 시설: 인근의 선정릉은 도심 속에서 자연을 느끼며 휴식을 취할 수 있는 공간을 제공하며, 다양한 문화 행사와 시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육 환경: 강남 지역은 우수한 학군과 다양한 사교육 시설을 갖추고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 층수 표기 오류: 공부상 본건이 "1층"으로 등재되어 있으나, 남서측 도로 기준으로는 "2층"에 해당한다는 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 실제 사용 시 혼란을 야기할 수 있으나, 등기상의 권리관계에는 영향을 미치지 않습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 일반상업지역과 제3종일반주거지역이 혼재하며, 고도 제한, 군사시설 보호 구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 별도의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 14.1억 원에 달하여, 감정가 대비 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 시 유찰 가능성을 높이거나, 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 강남구 역삼동은 고급 주거 및 상업 지역으로, 생활 환경이 양호한 편입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 시티프라디움 더 강남은 비교적 신축 건물이므로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이며, 임차인으로부터 인수할 보증금 부담도 없습니다.

다만, 1층과 2층의 혼동 가능성, 복잡한 토지이용계획상의 제한, 그리고 높은 등기부채권 총액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안하더라도, 강남 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 본 물건은 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 선정릉역(9호선, 수인분당선) 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 강남 중심 상권: 서울의 대표적인 비즈니스 및 상업 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 부동산 가치 상승 기대: 강남 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 1층의 접근성: 상가 또는 오피스로 활용 시 높은 접근성을 가집니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 804,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 48.93㎡)의 시티프라디움 더 강남 오피스텔의 실거래가는 2023년 말부터 2024년 초 기준으로 약 8억 5천만 원에서 9억 원 사이에서 형성되고 있습니다.

감정가는 현재 시세 대비 약간 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 1층이라는 점과 공부상 층수 표기 오류 가능성, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한 사항을 고려할 필요가 있습니다.

보수적으로 접근할 때, 본 물건의 적정 시세 하한선을 8억 5천만 원으로 보고, 통상적인 강남 지역 오피스텔 경매 낙찰가율(70%~80%)을 적용하면 예상 입찰가는 약 6억 7천만 원부터 7억 8천만 원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

하지만 실제 입찰가는 경매 당시 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본건의 현장 상태 및 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 7억 5천만 원 ~ 8억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.