나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40910 [4] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 5층 505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 입지여
건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사
정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호(기호"1"), 3층 303호(기호"2"), 3층
306호(기호"3") 및 5층 505호(기호"4")로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형의 토지로서 평지이며, 단지형 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1번지 :
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접함), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-
09)(수도법 시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수
처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40910 (4)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 5층 505호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 51.87㎡ (약 15.70평)

토지지분: 51.87㎡ (약 15.70평)

건물면적: 79.33㎡ (약 23.94평)

건물지분: 79.33㎡ (약 23.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 입지여건은 보통인 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설로는 근린생활시설("젠가" 건물 등) 및 새마을금고 등이 위치해 있으며, 양평군립미술관, 양평물빛정원도서관 등 문화 시설 접근도 가능한 지역입니다.

혐오시설 관련하여, 양평 하수처리장 및 양평자원순환센터가 언급되나, 본건 소재지와의 직접적인 근접성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권 보존등기는 2020년 11월 20일에 등기되었으며, 이후 공유자 지분 이전 및 신탁 등기가 경료되었습니다. [cite:x] 말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(50,000,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:x]

현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악되며, 보증금 합계는 0원입니다. [cite:x] 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 잠재적인 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 14일 거래된 76.14㎡(약 23평)의 다세대 주택은 125,000,000원(약 543.7만원/평)에 거래되었습니다. [cite:x]

* 2026년 3월 16일 거래된 54.88㎡(약 16.6평)의 다세대 주택은 85,000,000원(약 512.0만원/평)에 거래되었습니다. [cite:x]

* 2026년 5월 23일 거래된 76.18㎡(약 23평)의 연립 주택은 150,000,000원(약 652.2만원/평)에 거래되었습니다. [cite:x]

본건의 감정가는 275,000,000원이며, 건물 면적은 79.33㎡(약 23.94평)입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 주택들보다 상당히 높은 가격대로 평가되어 있습니다. [cite:x] 본건은 2020년경 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 5층)이라는 점에서 시세 상승 요인이 있을 수 있으나, 제시된 최근 시세와의 괴리가 크므로 주의 깊은 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층에 위치한 연립주택입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 "양일고등학교"가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되므로, 채무자의 다른 담보 물건에 대한 권리 관계 및 변제 상황을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 혹시 모를 점유자 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높은 편이므로, 낙찰 후 되팔거나 임대 시 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 위치한 비교적 신축(2020년경 사용승인) 연립주택입니다. 양일고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 편의시설 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리상으로는 인수할 권리가 없어 명확하나, 감정가와 실거래가 간의 큰 시세 차이가 존재한다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 향후 투자 수익률 산정에 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년경 사용 승인된 건물로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양평 생활권: 양평의 쾌적한 자연환경과 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 유사 면적의 연립/다세대 주택이 85,000,000원에서 150,000,000원 사이에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. [cite:x] 본건은 신축 연도(2020년) 및 층수(5층) 등에서 비교 대상 물건 대비 우위에 있다고 볼 수 있으나, 감정가와의 시세 차이가 상당합니다.

이를 감안하여, 낙찰 후 수익성 확보 및 시세 차익을 고려한 적정 입찰가는 감정가의 약 78% 수준인 215,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다. 단, 본 예상가는 제공된 정보만을 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.