나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40910 [2] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 3층 303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 입지여
건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사
정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호(기호"1"), 3층 303호(기호"2"), 3층
306호(기호"3") 및 5층 505호(기호"4")로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형의 토지로서 평지이며, 단지형 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1번지 :
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접함), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-
09)(수도법 시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수
처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경40910 (2)

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 3층 303호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형 연립주택)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 76.16㎡ (약 23.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 다온신용협동조합 (기타 채권자 존재 가능)

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 위치하며, "양일고등학교" 남동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 6필 일단의 부정형 토지로서 평지이며, 단지형 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 2020년 11월 20일: 김안석 외 1명 소유권보존등기

* 2020년 11월 20일: 김혜정 지분 이전 (전기은)

* 2020년 11월 20일: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 설정 (50,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 2020년 11월 20일: 신영부동산신탁 주식회사 신탁등기

* 2024년 11월 05일: 다온신용협동조합 임의경매 개시 결정 (50,000,000원)

* 2025년 06월 05일: 양평군 압류

* 말소기준권리: 2020년 11월 20일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 매각으로 인해 위의 모든 등기사항은 소멸됩니다. 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 방문 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 양평읍의 주거 지역에 위치하며, 주변에 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 양평읍내 중심지와는 다소 거리가 있으나, 지역 내에서 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 전반적으로 주거 기능 위주의 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육: "양일고등학교"가 인근에 있으며, 상대보호구역(은새유치원)으로 지정된 지역이 있습니다.

* 편의시설: 주택가 인근으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 양평읍 중심지로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 정보상의 내용이므로 실제와 다를 수 있습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역(수도권), 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제 사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용 및 건물 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 소재한 연립주택으로, 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 양평 지역의 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보가 미상인 점은 주의해야 합니다. 토지이용계획상 여러 환경 규제가 존재하여 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 도시형생활주택(연립주택)으로, 양평 지역의 주거 선호도 상승에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양평읍내 인프라 접근이 용이한 입지입니다.

* 감정가가 시세 대비 높아, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 76㎡)의 경우 2002년식 다세대가 1억 2천 5백만원, 2005년식 연립주택이 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 본건은 2020년 사용승인이 완료된 건물로, 위 사례들보다 신축에 해당합니다. 따라서 유사 면적의 최근 실거래가인 1억 5천만원보다 높은 가격으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

* 본 건의 면적(76.16㎡) 및 신축 연도(2020년)를 고려할 때, 적정 시세는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(2억 5천 7백만원)는 현재 파악된 시세(1억 6천만원 ~ 1억 7천만원)보다 약 8천만원 ~ 1억원 가량 높게 책정되었습니다. 이러한 큰 차이는 유찰 가능성을 높이며, 입찰 시에는 반드시 시세를 기준으로 판단해야 합니다.

* 주변에 혐오 시설은 특별히 파악되지 않았으나, 환경 규제 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 인수해야 할 권리나 명도 관련 명확한 문제는 없어 보이나, 임차인 현황 미상 부분은 확인이 필요합니다.

* 위 분석을 바탕으로, 본 건의 시세 수준을 반영한 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원 수준으로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.