나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40910 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 입지여
건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사
정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호(기호"1"), 3층 303호(기호"2"), 3층
306호(기호"3") 및 5층 505호(기호"4")로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형의 토지로서 평지이며, 단지형 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1번지 :
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접함), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-
09)(수도법 시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수
처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40910 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물 제1동 2층 201호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형 연립주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020-07-27)

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.57㎡ (약 14.38평)

건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평)

토지지분: 47.57㎡ (약 14.38평)

건물지분: 72.75㎡ (약 21.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 250,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 지상권에 대한 별도 명시 없음)

3.3. 등기부채권 총액

50,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이기혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 권리 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없어 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설은 양평읍 중심 시가지에 위치하여 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 주변 시세 비교

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래된 76.14㎡ (한강그린빌라라동): 125,000,000원

* 2026년 3월 거래된 54.88㎡ (은하빌라): 85,000,000원

* 2026년 5월 거래된 76.18㎡ (신세기그랜드타운): 150,000,000원

본건 건물 면적 72.75㎡ (약 22평)와 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 대략 1억 2천 5백만원에서 1억 5천만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 양일고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 유치원, 초등학교 등의 교육시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주택가 내 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 양평읍 중심 시가지의 병원, 마트, 관공서 등은 차량으로 접근 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 주위는 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 및 개발 관련 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행된 물건으로, 동일한 채무에 대한 다른 담보물이 존재할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설(폐기물 소각장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양평군 지역 내에 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 본건 물건과의 직접적인 연관성이나 부정적 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 위치한 도시형생활주택(연립주택)으로, 비교적 신축(2020년 완공)이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 주거 환경은 안정적입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 다양한 토지이용 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 완공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 양평 지역의 주거용 부동산으로서 잠재적 가치 보유.

* 주변 시세 대비 저렴한 감정가로 인한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4월, 76.14㎡ 기준 125,000,000원; 2026년 5월, 76.18㎡ 기준 150,000,000원)와 본건의 건물 면적 72.75㎡(약 22평)를 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 2천 5백만원에서 1억 5천만원 사이로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 감정가 대비 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.