나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63822 [2] 경기도 고양시 덕양구 용두동 12-9 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63822 [2] 경기도 고양시 덕양구 용두동 12-9 전 경매

• 사건번호: 2025타경63822
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 용두동 12-9
• 용도: 전

고양지원 경매2계 2025타경63822 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 12-9 | 감정가: 735,966,000원 | 최저가: 515,176,000원 | 용도: 전

2. 지적상 맹지이고 인접필지(326-21, 326-22등)를 통하여 출입 가능함.

감정평가서요약: 토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 "용두초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 개발제한구역 내 농경지, 자연림 등이 혼재함.

- 교통상황: 본건 인접토지까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하나 노선의 종류, 배차간격 등을 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

- 형태 및 이용상태: 일련번호(1)은 부정형의 자연림, 일부 휴경지임. 일련번호(2)는 사다리형의 전으로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 일련번호(1), (2)는 공히 지적도상 맹지이고, 인접 필지(326-21, 326-22 등)를 통하여 출입 가능함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

- 제시목록 외의 물건: 후첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)(철골조 판넬지붕, 농막 및 창고, 28㎡)이 소재하며 수십 주의 수목이 식재되어 있음.

- 공부와의 차이: 일련번호(1)은 공부상 지목은 '임야'이나, 일부 현황 '묵전'상태임.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

*.2. 입지조건

본건 토지는 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치하며, "용두초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 개발제한구역 내에 포함되어 있으며, 농경지와 자연림이 혼재된 환경을 이루고 있습니다. 차량 접근은 인접 토지까지 가능하나, 대중교통 이용 시에는 인근 노선버스정류장이 있지만 노선의 다양성이나 배차 간격을 고려할 때 다소 불편함이 있습니다. 본건 토지는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

*.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OO입니다. 등기부상 별도의 복잡한 권리관계는 명시되지 않았으나, 경매 절차상 낙찰 후 모든 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 중요한 주의사항으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

*.4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치한 전(밭)입니다. 따라서 일반적인 상업지역이나 주거지역의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 인근에 용두초등학교가 있어 교육 시설과의 연계성을 고려할 수 있으나, 토지 자체의 개발 제한 및 용도 제한이 많아 직접적인 상업 활동이나 주거 시설 개발에는 제약이 따릅니다. 주변 지역의 개발 제한 구역(그린벨트) 지정 현황과 향후 개발 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

*.5. 생활정보

본건의 소재지는 경기도 고양시 덕양구 용두동 12-9입니다. 가장 가까운 교육 시설로는 용두초등학교가 북측 인근에 위치합니다. 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장이 있으나, 노선 수와 배차 간격 등을 고려했을 때 전반적인 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다. 차량을 이용한 인접 토지까지의 접근은 가능합니다.

*.6. 잠재적 리스크

본 물건의 매수를 고려할 때 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 인지해야 합니다.

1. 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

2. 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 인접 필지를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

3. 개발제한구역(그린벨트): 토지 이용 및 건축에 상당한 제약이 따르며, 향후 규제 완화 여부에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

4. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역 25km): 군 작전상의 이유로 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 토지거래계약에 관한 허가구역: 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 거래 시 절차가 필요합니다.

6. 공부상 지목과 현황 불일치: 일련번호(1)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '묵전' 상태로, 추후 지목 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

*.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치한 토지로, 감정가는 7억 3596만원입니다. 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제가 중첩되어 있습니다. 지적상 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점도 중요한 고려 사항입니다. 농지로서의 이용은 가능하나, 각종 개발 제한으로 인해 단기적인 시세 차익이나 즉각적인 개발 수익을 기대하기는 어렵습니다. 또한, 임야이나 묵전으로 이용 중인 토지가 있어 현황과 공부상의 차이도 확인해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 군사시설 보호구역 지정 등은 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

*.8. 투자 포인트

1. 농업적 활용: 농지로서의 기본적인 가치를 활용하여 경작 등의 목적으로 활용할 수 있습니다.

2. 개발 제한 완화 가능성: 향후 개발 제한 구역(그린벨트) 해제 또는 완화 시 상당한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 서오릉 역사문화환경보존지역 인접: 서오릉 인근이라는 점은 지역의 역사적 가치와 연계될 수 있으나, 동시에 보존 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

4. 물건 다양성: 일련번호(1)은 자연림/묵전, (2)는 전으로 이용 중이며, 제시외 건물(농막 및 창고)이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 고려할 사항이 있습니다.

5. 개발 압력 지역: 고양 창릉 3기 신도시 인근 지역으로, 향후 개발 계획에 따른 파급 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매2계