나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10078 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정평가사 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호 외 3개호로서,
사용승인일: 2012.06.27.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 근린생활시설(사무소)이고 기호(나) ~ (라)는 도시형생활주택(원룸형)임.

* 본건 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 이용현황 및 내부구조도 등을 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10078 (3)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제10층 제1005호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

* 토지지분: 3.9711㎡ (약 1.20평)

* 건물면적: 12.13㎡ (약 3.67평)

* 건물지분: 12.13㎡ (약 3.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 본건 건물 주변으로는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

* 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 5월 23일 접수된 임형준의 강제경매 개시 결정 등기임.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (성: 김)

* 보증금: 86,600,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-07-31 / 2024-07-04

* 배당신고일자: 2025-07-02

* 대항력: 있음

* 권리분석 특이사항:

* 임차인은 2024년 7월 4일에 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

* 임차인의 대항력 요건(전입신고 및 확정일자)이 말소기준권리(2025-05-23)보다 선행하므로, 원칙적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.

* 그러나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는 것으로 나타나고 있음.

* 이는 일반적인 경우와 상반되는 정보이므로, 본 건의 가장 중요한 위험 요소로, 경매 참여 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적임.

4. 상권분석

* 토지이용계획:

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 토지는 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 이용에 무리가 없음.

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 2019년식 19.98㎡ 기준 2억 1,600만원 (㎡당 약 1,080만원), 1986년식 37.44㎡ 기준 1억 5,000만원 (㎡당 약 400만원), 2002년식 37.56㎡ 기준 1억 6,000만원 (㎡당 약 426만원) 등으로 나타남.

* 본건(2012년식, 12.13㎡)의 감정가(1억 800만원, ㎡당 약 890만원)는 비교적 신축인 다세대 주택의 ㎡당 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보이나, 비교 대상인 다세대 주택과 본건의 면적 및 용도가 다르므로 단순 비교는 신중해야 함.

5. 생활정보

* 건물 구조:

* 본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제10층 제1005호에 해당함. (감정평가서상 건물 구조 설명은 '제5층 제501호 외 3개호'로 되어 있으나, 이는 건물 전체를 포괄하는 내용으로 추정되며, 본건은 10층 1005호임.)

* 사용승인일: 2012년 6월 27일

* 건축물 용도: 공부상 근린생활시설(사무소) 또는 도시형생활주택(원룸형)으로 등재되어 있음.

* 내부 상태: 본건은 현장 조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못하였음. 건축물현황도, 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의거 이용 현황 등을 추정하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여 시 반드시 재확인해야 함.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 여부 불확실: 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 일반적인 권리분석과 상반됨. 만약 임차인의 보증금 8,660만원을 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 이 부분에 대한 면밀한 법적 검토 및 확인이 필수적임. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소임.

* 내부 미확인: 현장 방문 시 내부를 확인하지 못해 정확한 점유 상태, 내부 관리 상태, 하자 여부 등을 파악할 수 없음.

* 매우 작은 면적: 12.13㎡(약 3.67평)의 작은 면적은 활용도에 제약을 줄 수 있으며, 향후 매각 시 잠재적 매수 대상자를 제한할 수 있음.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재된 건물로, 관리 규약 및 이용 관련 사항 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 아녜스타워4 내 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 환경과 주변 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 2012년에 건축된 건물로, 신축급에 해당하며 감정가는 1억 800만원임.

* 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 상반된 정보임. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 어려운 상황임.

* 임차인 보증금 인수 여부가 명확히 해결된다면, 소액 투자처로서의 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 높은 위험성을 내포하고 있음.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동 역세권 인근에 위치하여 주거 및 업무 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

* 신축급 건물: 2012년식 건물로 내부 시설 및 건물의 노후도가 낮은 편임.

* 소액 투자 가능성: 감정가 기준 1억원대로, 비교적 낮은 금액으로 서울 내 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회. (단, 앞서 언급된 임차인 관련 위험 요소 해결이 전제되어야 함.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 대항 요건이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 보증금을 인수해야 함.

* 그러나 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'이라고 명시되어 있어, 이를 기준으로 보수적으로 예상 입찰가를 산정함. (만약 보증금 8,660만원을 인수해야 한다면, 총 지출 비용은 크게 증가하므로 입찰가 재산정이 필요함.)

* 감정가: 108,000,000원

* 주변 유사 면적, 신축급 물건의 ㎡당 시세 (약 1,080만원/㎡)를 고려하면, 본 건의 12.13㎡ 면적의 적정 시장 가치는 약 1억 3,100만원 수준으로 추정됨.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 신뢰도를 감안하여, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가: 약 91,800,000원 ~ 100,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 0원'이라는 정보를 기반으로 산정한 금액임. 실제 임차인 보증금 인수 여부에 따라 본 입찰가의 적정성은 달라질 수 있으므로, 투자 결정 전 반드시 철저한 사전 조사 및 법률 검토를 수행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.