나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10078 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정평가사 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호 외 3개호로서,
사용승인일: 2012.06.27.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 근린생활시설(사무소)이고 기호(나) ~ (라)는 도시형생활주택(원룸형)임.

* 본건 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 이용현황 및 내부구조도 등을 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10078 (4)

서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제14층 제1403호

도시형생활주택

109,000,000원

토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

토지지분: 3.9776㎡ (약 1.20평)

건물면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

건물지분: 12.15㎡ (약 3.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

사용승인일: 2012.06.27.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물은 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10078)으로, 접수일자 2025년 5월 23일입니다.

등기부현황상 소유권 보존은 2012년 7월 6일, 소유권 이전은 2017년 6월 30일에 이루어졌습니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 신은지 씨의 주택임차권(을3)입니다.

해당 임차권은 2025년 6월 12일 접수되었으며, 금액은 116,000,000원입니다.

등기부상 말소 예정인 권리는 갑3 (강제경매)이며, 을3 (주택임차권)은 인수(말소: 인수)로 표시되어 있습니다.

임차인 신은지 씨는 2021년 12월 30일 전입, 2021년 12월 9일 확정일자를 받아 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 대항력이 있습니다.

따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 상업지역입니다.

까치산역 인근으로 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

건물은 도시형생활주택(원룸형)과 근린생활시설(사무소)로 복합 이용되고 있어, 다양한 상업적, 주거적 수요를 예상할 수 있습니다.

인근 부동산 거래 정보를 종합해 볼 때, 소형 주거 시설에 대한 수요는 꾸준히 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 도시형생활주택, 원룸형 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 건축 연도가 비교적 신축인 경우(2019년) 전용 19.98㎡가 216,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 12.15㎡ (약 3.68평)으로, 면적이 매우 작습니다.

소형 면적은 면적당 단가가 높게 형성될 수 있으며, 최근 거래된 신축 빌라의 면적당 가격(약 10,810,810원/㎡)을 적용하면 본건의 시세는 약 131,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여 실제 전월세 시세는 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신은지 씨의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금은 116,000,000원이며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액이 116,000,000원으로 임차인 보증금과 유사한 금액임을 감안할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 가능성이 높습니다.

본건은 전용면적 12.15㎡ (약 3.68평)으로 매우 작아, 향후 매매 또는 임대 시 실수요층이 제한될 수 있습니다.

현장 조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 이용현황 및 내부구조도를 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여 시 재확인하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 소유권을 확보할 수 있는 기회입니다.

2012년 건축된 아녜스타워4 건물에 속해 있으며, 감정가는 109,000,000원입니다.

핵심 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 116,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 총 실투자금에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

매우 작은 전용면적(12.15㎡)은 향후 자금 회수 시 고려해야 할 요소입니다.

현장 확인이 어려운 상황이므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 물건의 상태와 실제 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 1인 가구 수요가 예상되는 지역입니다.

소형 평형으로 소액 투자가 가능합니다.

인수해야 할 임차인 보증금(최대 116,000,000원)을 고려하여, 향후 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 신축 건물(2019년 건축, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시장 가치는 약 130,000,000원 내외로 추정됩니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 116,000,000원입니다. 이 금액을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

최악의 경우, 총 실투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 이를 시장 가치 또는 감정가와 비교하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외하고 계산하되, 향후 인수될 보증금을 고려하여 총 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 설정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우를 전제로 하며, 실제 낙찰 후 인수하게 될 보증금 금액에 따라 최종적인 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

입찰 참여 전, 임차인의 배당 예상 금액을 파악하고, 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.