나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10078 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정평가사 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호 외 3개호로서,
사용승인일: 2012.06.27.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 근린생활시설(사무소)이고 기호(나) ~ (라)는 도시형생활주택(원룸형)임.

* 본건 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 이용현황 및 내부구조도 등을 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10078 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제10층 제1001호

용도: 도시형생활주택

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 3.96㎡ (약 1.20평)

건물 면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

특이사항: 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도시형생활주택, 원룸형 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 제반 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경10078 강제경매개시결정 (등기부요약 갑3)

등기부상 권리: 소유권 보존 (박수열), 소유권 이전 (주식회사미카엘아) 후 강제경매로 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 엄희상 (대항력 있음)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-11

확정일자: 2024-04-21

배당신고일자: 2025-08-22

비고: 인수 보증금 합계 0원

핵심 분석: 엄희상 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 즉, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받는 것으로 처리될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 임대 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

까치산역 인근으로 교통의 편리성을 바탕으로 유동인구가 형성되어 있으며, 주변 상권 또한 다양하게 발달해 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2012년 6월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물입니다.

본건은 해당 건물 내 제10층 제1001호로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 일부 근린생활시설(사무소) 용도로도 사용되고 있습니다.

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거하여 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련: 엄희상 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아 법률적으로는 안전합니다. 다만, 배당 절차에서 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 소송 등 추가적인 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없으나, 통상적으로 '인수 보증금 0원'은 낙찰자에게 부담이 없는 것으로 해석됩니다.

건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로, 실제 내부 상태(수리 여부, 하자 등)는 낙찰 후 직접 확인하고 필요한 경우 수리 비용을 고려해야 합니다.

지역 규제: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제 지역에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구를 위한 주거 공간 또는 소규모 사무실로 활용 가치가 높습니다.

건축된 지 약 10년 이상 되었으나, 비교적 신축급에 속하며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 명확하다는 점입니다.

인근 시세 및 감정가를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

소형 면적(약 3.66평)으로 낮은 금액으로 투자가 가능하며, 1인 가구 임대 수요가 풍부합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않으므로 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

까치산역(2, 5호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

2012년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보를 보면, 2019년식 19.98㎡(약 6평) 건물이 2억 1천 6백만 원에 거래되었고, 평당 약 1,080만 원에 해당합니다. 본건은 12.09㎡(약 3.66평)으로 면적이 작지만, 2012년식으로 비교적 신축이며 역세권임을 감안할 때, 감정가 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 인수되지 않으므로, 낙찰가의 100%를 온전히 본인의 자산으로 확보할 수 있습니다.

단, 현장 내부 확인이 불가하다는 점과 공항 관련 규제 사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 경쟁률을 고려했을 때, 감정가를 상회하는 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.