나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1181 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 감귤목이 식재된 과수원임.

일련번호(2): 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측으로 분할 및 협의보상이 완료되어 개설 예정인 성산 도시계획도로(중로 2-4-9호선)에 접함.

일련번호(2): 북동측으로 폭 약 4~5미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 소하천구역(고수천_소하천구역)<소하천정비법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

일련번호(2) :제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

- 일련번호(2) 지상 소재 -

(ㄱ) 벽돌조 강판지붕 단층 주택 약 58.6㎡

(ㄴ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 22.3㎡

(ㄷ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 19.7㎡

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1) 토지는 지목 및 현황이 '과수원'으로서 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요한 것으로 사료되니, 해당관청에 재확인 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1181 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정

1.2. 물건 정보

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511

* 용도: 대지

* 감정가: 134,994,000원

* 토지면적: 149.00㎡ (약 45.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 특이사항: 법정지상권, 중복사건, 대항력있는임차인

* 주의사항: 제시외 건물 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성교차로' 북서측 근거리에 위치함.

* 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

* 성산읍은 제주의 주요 관광 명소인 성산일출봉, 섭지코지 등과 인접하여 관광객 유동이 많은 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

* 대중교통 이용이 비교적 용이하며, 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 편리함.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 감귤목이 식재된 과수원임.

* 일련번호(2): 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 단독주택 건부지임.

2.4. 인접 도로상태

* 일련번호(1): 남측으로 분할 및 협의보상이 완료되어 개설 예정인 성산 도시계획도로(중로 2-4-9호선)에 접함.

* 일련번호(2): 북동측으로 폭 약 4~5미터 아스콘포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 갑3: 2022-01-05 소유권이전 (오숙희외 9명, 상속)

* 갑3-1: 2022-12-06 3번소유권경정 (오숙희, 협의분할)

* 을2: 2024-02-29 근저당권 (말소기준권리, 주수연, 112,500,000원)

* 을4: 2024-04-05 근저당권 (말소, 정회진, 75,000,000원)

* 갑6: 2024-05-23 가압류 (말소, 주식회사케이알앤씨, 23,840,000원)

* 갑7: 2025-04-18 임의경매 (정회진, 52,082,191원) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 211,340,000원

* 상기 권리들은 말소기준권리(을2)보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 (원문: 오영남)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-09-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, '대항력있는임차인'이 특이사항에 포함되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

3.4. 법정지상권 검토

* 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음.

* 본건 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재함.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 성산읍 고성리는 제주 동부의 주요 관광 지역에 속함.

* 성산일출봉, 섭지코지 등 유명 관광지와 인접하여 유동인구가 꾸준하며, 관련 상권이 형성되어 있음.

* 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 소규모 상권도 존재함.

* 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 카페, 숙박 시설 등이 분포하고 있음.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 성산읍 소재의 편의시설, 식당, 카페 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 가능함.

* 교육 시설로는 인근 초등학교, 중학교 등 접근 가능하며, 지역 내 교육 환경을 이용할 수 있음.

* 대중교통 이용이 편리하고 지방도 접근성이 우수하여 제주 도내 다른 지역으로의 이동이 용이함.

* 아름다운 자연경관과 관광 명소가 인접해 있어 여가 및 문화생활을 즐기기 좋음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물(주택, 다용도실 등)을 위해 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있음.

* 농지취득자격증명원 필요: 일련번호(1) 토지는 지목 및 현황이 '과수원'이므로, 취득 시 '농지취득자격증명원' 발급이 필수적임.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건은 제2공항개발사업 예정지 및 주변 지역으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 허가 취득 시 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 불확실성: 임차인 정보상 대항력이 없다고 명시되었으나, '대항력있는임차인'이 특이사항으로 언급되어 권리관계 확인이 추가로 요구됨.

* 중복사건: 본 경매는 중복사건으로, 다른 경매 절차와의 연관성 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 제주 지역 개발 관련 규제: 제2공항 건설 예정지 편입 등 대규모 개발 사업과 관련된 정책 및 규제 변화 가능성이 있으며, 이와 관련하여 폐기물 처리 시설 등 환경 이슈가 제기되고 있어 지역 개발 및 환경 문제에 대한 이해가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리 소재 토지로, 감정가는 134,994,000원이며 면적은 149.00㎡ (약 45.1평)입니다.

입지적으로는 성산일출봉, 섭지코지 등 유명 관광지와 인접하여 관광 수요가 높은 지역이며, 차량 접근성 및 교통 여건이 양호합니다.

권리분석상으로는 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 '법정지상권 성립 가능성'과 '농지취득자격증명원' 필요, '토지거래계약 허가구역' 지정 등은 취득 및 향후 관리에 있어 주의가 요구됩니다.

임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 특이사항에 '대항력있는임차인'이 포함된 점은 불확실성을 내포하고 있어 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 관광 지역의 입지적 장점과 함께 법정지상권, 규제 등 복합적인 리스크 요인을 가지고 있어, 투자 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부 관광 중심지로서의 입지: 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 대상 사업 또는 관련 시설 개발에 잠재력이 있음.

* 제2공항 개발 사업 예정지 편입: 제2공항 건설 사업 예정지 및 주변 지역에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 제2종일반주거지역 및 과수원 혼합 이용 가능성: 토지 이용계획상 주거지역과 녹지지역(과수원)이 혼재하여, 적절한 계획 수립 시 다양한 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 134,994,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 고려할 수 있습니다.

* 다만, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 존재, 농지취득자격증명원 필요, 토지거래계약 허가 구역 지정, 그리고 제주 지역 개발과 관련된 복합적인 환경 및 규제 이슈 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정은 상기 언급된 잠재적 리스크 요인 및 물건에 대한 상세 현장 조사, 법률 전문가의 자문 등을 거쳐 신중하게 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.