나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1181 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511 대지 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1181 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511 대지 경매
- 사건번호: 2025타경1181
- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511
- 용도: 대지
제주지방법원 경매1계 2025타경1181 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511 | 감정가: 134,994,000원 | 최저가: 94,496,000원 | 용도: 대지
1. 물건 기본 정보
본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1181 (2) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1511에 소재한 토지입니다. 용도는 대지이며, 감정가는 134,994,000원입니다. 토지 면적은 149.00㎡ (약 45.07평)으로, 토지 지분도 동일하게 149㎡ (약 45.07평)입니다. 건물 면적은 0㎡이며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 정OO입니다.
1.1. 토지감정요항표 요약
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성교차로' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 있어 교통 상황은 양호합니다.
일련번호(1)은 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 감귤목이 식재된 과수원이며, 남측으로 개설 예정인 성산 도시계획도로(중로 2-4-9호선)에 접해 있습니다.
일련번호(2)는 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 단독주택 건부지이며, 북동측으로 폭 약 4~5미터의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.
토지이용계획상 일련번호(1)은 자연녹지지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 소하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역)으로 지정되어 있습니다.
일련번호(2)는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역)으로 지정되어 있습니다.
제시목록 외 건물로는 일련번호(2) 지상에 벽돌조 강판지붕 단층 주택 약 58.6㎡, 벽돌조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 22.3㎡, 벽돌조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 19.7㎡가 존재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.
기타 참고사항으로 일련번호(1) 토지는 지목 및 현황이 '과수원'이므로 취득 시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되니, 해당 관청에 재확인 바랍니다.
2. 입지조건
본 물건은 서귀포시 성산읍 고성리라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. '고성교차로'에서 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 자연환경과 주거 및 생활 편의 시설이 조화롭게 분포하고 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 노선과 지방도가 인접하여 교통 여건이 우수한 편입니다. 특히, 남측으로는 개설 예정인 성산 도시계획도로(중로 2-4-9호선)가 있어 향후 접근성이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.
3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지입니다. 채권자는 정OO입니다.
가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권'입니다. 이는 토지와 별개의 건물 소유자가 동일인에게서 발생한 채무 불이행으로 토지가 경매로 넘어갔을 때, 건물 소유자가 법률상 토지 소유자의 동의 없이도 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 따라서 본건 낙찰자는 토지를 취득하더라도 법정지상권이 성립된 건물 소유자에 의해 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 법정지상권의 성립 여부, 범위, 소멸 가능성 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.
또한, 일련번호(2) 토지 지상에는 벽돌조 주택 및 다용도실 등 제시외 건물이 존재하나, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 해당 건물과의 법적 관계 및 명도 문제 발생 가능성을 시사합니다.
본 토지는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.15~2026.11.14)에 해당하므로, 취득 시 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다.
4. 상권분석
본 물건이 위치한 성산읍 고성리는 서귀포시 동부의 중요한 지역 중 하나입니다. 성산일출봉과 같은 유네스코 세계자연유산 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 유동이 상당하며, 이는 지역 경제 활성화에 기여합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 일련번호(1) 토지는 과수원으로, 일련번호(2) 토지는 단독주택 건부지로 이용되고 있어, 현재는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 향후 제2공항 개발 사업의 진행 여부 및 범위에 따라 해당 지역의 상권 구조에 상당한 변화가 있을 것으로 예상됩니다.
5. 생활정보
본건이 소재한 성산읍 고성리는 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다.
교통 면에서는 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. [cite:?]
교육 시설로는 성산읍 내에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어, 자녀 교육을 위한 환경이 마련되어 있습니다. (본건과의 정확한 거리는 차량 이동 시간을 고려해야 합니다.) [cite:?]
마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설은 성산읍 소재지를 중심으로 이용 가능하며, 읍 소재지와의 거리는 멀지 않아 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. [cite:?]
세계자연유산인 성산일출봉이 인접해 있어, 관광 관련 산업 종사자나 관광객을 대상으로 한 주거지로의 잠재력도 가지고 있습니다.
6. 잠재적 리스크
본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
가장 핵심적인 리스크는 '법정지상권'입니다. 낙찰 후에도 기존 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있으므로, 토지의 실질적인 활용도에 큰 제약이 따를 수 있습니다. 법정지상권의 정확한 성립 여부와 그로 인한 제약 사항을 파악하기 위한 전문가의 심도 깊은 법률적 분석이 필수적입니다.
일련번호(1) 토지는 현황이 '과수원'이므로, 취득 시 '농지취득자격증명원'을 발급받아야 합니다. 이를 취득하지 못할 경우 소유권 이전 등기가 제한될 수 있으므로, 사전에 해당 관청에 반드시 확인해야 합니다.
본 토지는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 따라서 토지 취득 시 거래 허가를 받아야 하는 절차가 추가되며, 향후 개발 사업의 추진 방향에 따라 토지 이용 계획에 변동이 생길 가능성이 있습니다.
매각에서 제외된 제시외 건물로 인해, 해당 건물 소유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
현재까지 추가 조사된 정보로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지속적인 주변 환경 조사 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 환경과 교통망 또한 양호한 편입니다. 특히, 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있다는 점은 매력적입니다. 남측으로 도시계획도로 개설 예정이라는 점 또한 긍정적인 요인입니다.
하지만, 법정지상권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크이며, 토지의 실질적인 활용성을 크게 제한할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명원 필요 가능성과 토지거래허가구역 지정 등은 취득 절차의 번거로움과 잠재적 제약을 동반합니다.
따라서 본건은 법정지상권 문제를 비롯한 여러 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 면밀한 법률 분석, 그리고 신중한 토지 이용 계획 수립이 선행된다면, 잠재적 가치를 가진 물건으로 평가될 수 있습니다.
8. 투자 포인트
본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
성산읍은 제주의 주요 관광지 및 미래 개발이 기대되는 지역으로, 장기적인 입지적 가치 상승이 예상됩니다.
도시계획도로 개설 예정으로, 향후 교통 접근성 향상과 더불어 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
성산일출봉 등 관광지와의 인접성을 활용하여 관광 관련 사업과의 연계 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.
제2공항 개발 사업 추진 시, 해당 지역의 개발 밀도가 높아질 경우 토지 가격 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
법정지상권이라는 큰 리스크를 충분히 인지하고, 전문가와 함께 이를 해결하거나 관리할 수 있는 방안을 마련한다면, 현재 시점에서 저평가된 우량 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매1계