나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66060 [1] 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 22층2216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시철도 1호선 "부전역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 도시철도1호선 "부전역" 및 동해선 "부전역" 등이 소재하고 있어 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상24층 건내 22층 2216호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔: 주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 현황 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중앙대로에 접하고 있으며, 북서측으로 노폭 약8m내외의 소로변에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2014-01-29), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2009-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 차윤)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경66060 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 22층2216호

용도: 오피스텔 (주거용 추정)

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적및토지정보

토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류 접합, 소로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

1.3. 건물정보

건물면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상24층 건물 내 22층 2216호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범전동 소재 도시철도 1호선 "부전역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 "부전역" 및 동해선 "부전역" 등이 소재하고 있어 제반 교통사정은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m) 접합, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역임.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2024타경66060)

등기부채권 총액: 140,000,000원 (차윤 임차보증금으로 보임, HUG 채권액 별도 존재)

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인현황및권리분석

* 임차인: 차윤

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 11일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 권리분석: 상기 확약서 제출로 인해 임차인 차윤은 대항력이 없으며, 매수인에게 잔여 보증금 반환을 청구할 수 없음. 인수되는 임차보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

부전역 일대에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리하며, 역세권 오피스텔로서 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

4.2. 오피스텔시세분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2024년 5월: 25.89㎡ (21층) 거래가 110,000,000원

* 2026년 1월: 27.23㎡ (9층) 거래가 100,000,000원

본건과 유사한 면적(26.04㎡)의 최근 거래가를 고려할 때, 현재 시세는 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됨. 감정가 130,000,000원 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 층수 및 개별 호실의 상태에 따라 시세는 변동될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부전역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

제공된 정보에는 구체적인 교육시설 정보가 명시되어 있지 않으나, 토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 있음.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 자료 내에서 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았음.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

선순위 임차인이 존재하나, 대항력이 없으며 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수할 가능성은 매우 낮음. 다만, 계약서상 명시된 내용의 실제 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요함.

6.2. 물건자체리스크

오피스텔의 노후화 정도 및 유지보수 필요 여부에 대한 정보가 부족함.

7. 종합의견

본 물건은 부산진구 부전역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함. 권리관계상 선순위 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점임. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자포인트

* 초역세권 입지: 부산의 주요 교통 요지인 부전역 인근에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 및 임대수익용으로 적합.

9. 예상입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 유사 면적 실거래가: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 정보를 종합해 볼 때, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 층수 및 시장 상황을 고려하여 110,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.