나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67438 [1] 부산광역시 중구 영주동 74-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.01.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 영주터널 출구 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 지대 내 지반조성한 사다리형 토지로서, 단독(다가구)주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 5-6m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2023-02-15)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물(사용승인일: 2020.12.25)로서
외벽: 치장석 붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

1층: 계단실, E.V, MDF실 등
2층: 다가구주택 4개호
3층: 다가구주택 4개호
4층: 다가구주택 4개호
5층: 업무시설(오피스텔) 4개호(5층 위 각 호별 다락이 소재함)
6층: 승강기탑, 계단탑

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 5층은 등기사항전부증명서 등 관련공부에 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주로 주거용으로 이용중인 것으로 조사 및 탐문조사 되었으며, 5층 4개호의 구조는 각각 다락을 이용한 복층구조로 이용중인 것으로 일부호(50*)의 현장조사 및 5층 다락부분의 건축물현황도면(본건 담보감정평가사례 - 기준시점 2021.01.01. 참고)으로 확인하여 후첨 "사진용지" 및 ‘각층 이용현황"에 표기하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.물건2. 건물의 5층은 공부상 업무시설(4개호)이나 주거용으로 이용중이며, 각 호별 다락을 이용한 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67438 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 영주동 74-1

* 용도: 단독주택 (건축물현황상 다가구주택 및 업무시설)

* 감정가: 1,092,487,200원

* 토지면적: 217.20㎡ (약 65.7평)

* 건물면적: 462.08㎡ (약 139.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건. 건물의 5층은 공부상 업무시설(4개호)이나 주거용으로 이용 중이며, 각 호별 다락을 이용한 복층 구조임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 영주터널 출구 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 남동하향 완경사 지대 내 지반조성한 사다리형 토지로서, 단독(다가구)주택 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융 근저당권 (을3)입니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권 변동 후 2021년 1월 8일 근저당권이 설정되었고, 이후 여러 임차권 등기가 되었으나 모두 말소 예정입니다. 채권자 김OO의 강제경매 개시결정(2024타경67438)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 본 경매로 인해 해당 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 등기부 요약: 건물 역시 2021년 1월 8일 근저당권이 말소기준권리로 등기되었으며, 이후 등기된 임차권 및 강제경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 물건명세서상 지상권은 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 해당 권리가 등기부에 존재하지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 , 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-08, 확정일자: 2021-01-21, 배당신고일자: 2025-01-20, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-26, 확정일자: 2021-03-09, 배당신고일자: 2023-07-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-08, 확정일자: 2021-02-08, 배당신고일자: 2025-01-09, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-18, 확정일자: 2021-02-04, 배당신고일자: 2025-02-12, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-18, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 문 , 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-31, 확정일자: 2021-04-20, 배당신고일자: 2025-01-13, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-28, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 서 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-07, 확정일자: 2021-03-23, 배당신고일자: 2023-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: 성 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-20, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-09, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이 , 보증금: 12,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2022-08-09, 확정일자: 2022-08-16, 배당신고일자: 2026-06-25, 대항력: 없음

* 임차인: 장 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-17, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 황 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2021-11-29, 확정일자: 2021-11-29, 배당신고일자: 2026-03-19, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 영주터널 인근에 위치한 복합 용도의 건물입니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 건물 자체는 단독주택으로 분류되나, 실질적으로는 다가구주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어 다양한 임차인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 5층의 경우, 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용되며 각 호별 다락을 포함한 복층 구조로 되어 있어 임대 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 주거 환경: 단독주택과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 경매 진행 및 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 5층 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 추후 관련 법규 위반 시 행정 조치나 명도 과정에서의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미상: 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 배당 절차에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 상당하며, 건물 및 토지 감정가와 비교하여 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 중구에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다가구 및 오피스텔 복합 용도의 건물입니다.

* 토지면적 217.20㎡, 건물면적 462.08㎡ 규모로, 내부적으로 다양한 주거 및 업무 공간을 제공할 수 있습니다.

* 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정이나, 중복사건이라는 점과 일부 임차인의 보증금 정보가 불분명한 점은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 입지 및 건물 상태 대비 감정가 수준은 적정하다고 판단되나, 향후 임대 수익률 및 명도 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물(2020년 사용승인)로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 다가구 및 오피스텔 용도로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 부산광역시 내 핵심 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 후 온전한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,092,487,200원

* 최근 주변 거래 사례(개별 호실 기준)는 본 물건 전체의 가치를 반영하기에는 한계가 있습니다.

* 상기 리스크 요인(중복사건, 임차인 보증금 미상 등)을 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서 예상 입찰가 범위는 약 9억 2천 8백만 원 ~ 10억 3천 7백만 원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.